正和置业平潮项目营销策划报告 www.21ask 中国管理资讯网一、 宏观环境分析 二、 市场分析 三、 产品规划建议 四、 推广策略 五、 营销策略 六、 业务执行 目录一、宏观环境分析1、城市结构 南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里 ； 大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。 徐州市 连云港市 盐城市 南京市 常州市 无锡市 苏州市 上海市2、经济发展与地位 近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2004年突破15%； 南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角” ，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡与南京； 按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心 ； 相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结构。 南通在长三角的优势 区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利度以及经济区域化程度、区域开放度较高； 产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应； 南通在长三角的劣势 城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低； 产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显著，比重偏低，整体水平不高；3、人口结构与消费水平 截至2004年，南通市共有人口773.79万人，其中南通市区人口84.38万人，占全市人口的10.9%； 全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%； 南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。 1996年2004年 南通市城乡人口结构变化4、产业结构与规划 沿河产业带 以港口、石化、仓储、精细化工、纺织、电子新材料和造纸等为主体 崇川开发区东区以一类工业和高新技术产业为主，东区以化工、纺织业为主 沿江产业带， 以港口、物流仓储、船舶修造业为主 港闸区重点发展电力、现代纺织、新型医药、电子、船舶配套、物流5、交通布局与规划6、大桥建设对经济与产业的长远影响 苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈， 促使南通充分发挥其投资成本低，基础建设好、劳动力素质高等综合优势， 将有助于南通产业结构重组，提升二、三产业发展，并带动临港经济发展； 从区域经济角度，苏通大桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射作用，从而巩固南通在上海都市圈副中心城市以及通泰盐区域经济体系中心城市的地位。 江阴长江大桥建成后靖江与江阴的经济联动与产业融合的表现 打通江阴、靖江两市行政区划阻隔，两市共同缔造江阴经济开发区靖江园区，与省级靖江经济开发区等开发区的建设促使靖江市产业布局结构的演进； 通过开发江北岸线资源，江阴将拆船业、造船业、散货码头等产业转移到长江北岸，大量加工制造业进驻靖江园区，而靖江劳动力资源也充分为江阴所用； 靖江市产业结构得到升级，现代船舶制造、石化、电力能源、生物医药、粮油深精加工等成为吸纳外资、打造沿江先进制造业基地的项目首选。 大桥经济效应：改变地区区位条件，降低产品和要素的移动成本，进而带来资源重组、要素流动、信息沟通、市场扩张、产业集聚等一系列有利于区域经济社会发展的积极影响，为区域经济提供了新的发展契机以及加速发展的动力7、区域环境——平潮 平潮镇位于中国沿海开放城市“中国近代第一城”――江苏省南通市北郊，坐落于南依长江、东临黄海、气候宜人、土壤肥沃的江海平原，被人们誉为“江海明珠”，是1986年江苏省人民政府批准的首批对外开放卫星镇。全镇总面积61.93平方公里，总人口7.98万。平潮南濒长江，与南通经济开发区紧密相连，与苏州市隔江相望。这种得天独厚的地理位置，使得平潮成为长三角经济圈中的一方宝地，直接受到上海等大中城市的辐射和带动，具有极强的经济发展活力。