曼哈顿项目营销执行报告（住宅部分）
同致行郑州分公司
二零零六年十月十六日
目 录
第一篇 营销战略 3
一、战略构思 3
二、战略执行 4
第二篇 营销定位 5
一、项目主题定位 5
二、主题定位及诠释 5
三、住宅案名确定 5
四、客户定位 5
五、价格定位 8
（一）价格定位依据 8
（二）价格控制实施 11
第三篇 营销执行 12
一、执行策略指引 12
二、营销推广执行 14
（一）营销推广阶段划分 14
（二）工程进度与营销节奏的配合 16
（三）推售策略控制 17
（四）推广主题延展（营销概念） 18
（五）阶段执行 19
三、营销费用预算 47
第四篇 营销危机评估及应对策略 50
一、预热期内，市场关注度弱 50
二、内部认购客户不足 52
三、开盘解筹率低怎么办？ 53
第一篇 营销战略
一、战略构思
【营销总纲】
建立项目差异化的高形象，提升项目市场价值，在合理的营销周期内，为项目和升龙赢取更大的市场利润！
【营销思想】
依托片区优越的人文资源进行强势炒作，利用渗透力强的前期预热，以极具竞争优势的多元化产品+颇具感染力的情景营造，完成整个项目的推广！
【营销目标】
高形象、中价格入市、快速上涨,以合理实效的推广费用实现100%销售!
【营销原则】
通过对市场的充分认知，以准确的项目定位营造市场差异化特征，在激烈的竞争环境下，以提供独到的居住生活方式及销售主张取得消费者的充分认可，为实现项目开发利益与项目风险最优化配置的目标而服务

二、战略执行
1、五大形象诉求点
高端、大众媒体：覆盖中高端客户群
高档次：高档住宅、舒适空间
高品质：细节体现品质、细节彰显大气
高素质：高形象的事件营销/高素质的目标客户
高气质：销售人员的气质、风格
2、六大通路组合
剑出鞘天下知
通道决定出路！导视全覆盖发布，扩大项目知名度！
社区价值展示
卖场包装—树立高尚社区形象；通道传播—扩大片区知名度

产品价值展示
营销中心/样板区/看楼通道/架空花园/商业街区等配套完美展示

附加价值展示
知名商家引入提前纳入营销；引进国际知名物管全面形象提升

客户资源网络
商业、写字楼客户群体的嫁接利用。
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看