天衍研究人文，研究房产规律，研究消费行为，更严谨遵循市场核心的营销之道

正是沿着本项目所在区域房产市场的边缘，我们运用超越常规的营销思路，分别从项目市场背景、项目分析、项目市场定位、项目营销推广策略等几方面入手，一点点梳理着营销纹理

本方案旨在于抛砖引玉，并倾向于对市场背景与地块的分析定位与产品前期规划，将项目置身整体房地产市场的发展意义上考虑，意图通过对趋势的把握，构思项目的市场定位与营销策略

第一章 项目发展背景
一、社会经济及城市发展状况
项目所处的政治经济地理环境背景是本案赖以生存的空气

１．张家界经济增长态势强劲
张家界市地处湖南省西北部，属武陵山脉腹地，1988 年 5 月经国务院批准设立，原名大庸市， 1994 年 4 月更名，县城总面积182.64平方公里，辖 2 区 2 县。年末，总人口162.39万人，市建成区建成面积 38.65 平方公里，市区人口 19.1 万。张家界坚持以旅游产业为主导产业，大力发展新型工业和现代服务业，加快城市和新农村建设，全市经济得到一定提升，但是经济总量仍处于相对较低水平

■ 经济持续增长，但抗风险性差
05年以来，张家界经济发展保持二位数的逐年增长态势，但经济发展受自然因素影响较大，08年年初的雪灾及5.12汶川大地震，使经济发展受到重创，入境游客骤减，08年上半年经济仅为07年总量的1/3左右

■ 三产结构合理，服务业占据主导地位
张家界群山环抱，地势起伏，农业发展动力相对不足；依托良好的自然景观资源，张家界大力发展旅游及附属产业，，张家界已形成“三、二、一”的经济格局。目前该市产业结构不断得到优化，旅游主导地位进一步得到提升。全市各景点共接待国内外游客1878万人次，实现旅游收入91.25亿元

■ 固定资产投资总量较低，存在较大偏向性
张家界固定资产投资总量相对较低，投资侧重亦有偏向，现阶段，交通、水利、能源、旅游、工业、房地产业、城市建设成为投资重点

财政收支倒挂现象严重
张家界市缺乏大型企业，全社会财政收支倒挂现象严重，目前支出主要体现在科技、医药卫生、环保及城乡社区、农林水、工商金融等事务上


房地产开发——市场低位运行
（单位：亿元）
04年
05年
06年
07年
08年上半年
房地产投资
4.95
3.66
4.74
6.19
5.2
张家界市房地产投资尚处较低水平，市场整体发展较平稳，除07年外，历年施工面积较为接近；销售市场而言，历年销化量相对接近，这与张家界城区人口有限、自住需求为主等相关因素不无关联

居民生活——收入偏低，收入结构单一
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