中强集团 天正幸福里整合营销方案 前 言 “天正 幸福里”项目现已进入项目营销的前期阶段，通 过此次提报，希望同贵公司在天正幸福里项以下几方面： 项目营销定位 目标客户定位 阶段销售任务 销售推广方式 进行沟通，以期对项目营销有实际的借鉴和指导意义 产品理解 市场研究 项目销售 包装推广 报告要解决的几个问题 幸福里的产品有什么特点？ 产品在区域市场的竞争力？ 市场行情及政策环境如何？ 我们的目标客户是谁？ 不同价格下我们面对的竞争对手和和客户？ 房子咋卖，每阶段的销售任务是什么？ 前期我们采取什么销售政策？ 项目启动市场推广怎么做？ 目 录产品 (销售产品理解) 结合市场调研，从客户的视角出发，对项目在市场的竞争力进行判断。 项目位置 地块地形 规划方案 景观设计 装修标准 社区配套 产品理解 市场研究 项目销售 包装推广 地理位置 西万路与绕城高速交汇处东北角 两大公园分布在西侧 高端项目、大盘聚集区域 高新区未来的CBD 区域客户流向的末端 连片开发模糊了区域项目之间位置上的差别 交通距离的心里感觉也被缩短 项目与同区域项目，地理位置成为共有属性之一 地块地形 占地24.44亩 形状不规则，且被一条路分为南北两部分 周边多为低矮村民住宅，无遮挡 西、南两侧临路仅15米左右，噪音影响大 区域内其他项目基本为大盘，其项目地块基本无明显硬伤 项目由于体量及地块形状，造成了噪音、村落成为项目的销售难点 产品理解 市场研究 项目销售 包装推广 规划方案 规划建设3栋26层点式高层住宅 总建筑面积8万㎡，总套数826 建筑密度约22％，容积率4.91 同其他项目相比，我项目的高建筑密度、高容积率、小型社区；室外活动空间狭小将成为销售难点，但是客户对规划不满意者较少 产品理解 市场研究 项目销售 包装推广 景观 西侧50米景观带 两个约㎡休闲广场 入口出主题景观 客户需求明显多样化， 周边楼盘自身配套及景观多数有特色 我项目劣势明显 景观及社区配套 配套 停车位 ：200多个； 商业：两栋4层办公用楼底层，约4000㎡ 户型设计 客户对我项目户型的选择倾向 周边项目两室市场放量最大，竞争激烈,我项目两室为主，产品户型丰富,客户对各种户型选择平均，各种房源都有购买客户 周边项目配套标准在西安是属于中高水平 我项目应选择在个别配套项目上出彩 项目成本上投入不多，但可作为实效性的卖点对客户形成有力吸引 装修标准及附属设施 镜鉴项目 入户门选择 窗户玻璃选择 有特点的公建装修 产品理解 市场研究 项目销售 包装推广市场 (市场行情研究) 对市场传来政策信息，市场区域产品的情况进行充分的了解，对我项目有指导性的建议 政策市场信息研判 区域市场研究判断 项目目标客户研究 户型市场竞争研究 价格定位区间研判 宏观环境 政策法规 国六条有关“90 / 70”规定的实施，将促使区域市场在08年5月份后中小户型放量大增； 08年起物业税开征，将再次抬高置业门槛，为项目销售带来不利因素； 政府加大对保障住房的投资力度，将促使更多的经济适用房项目涌入市场，销售压力增大。 金融调控 07年央行先后6次大幅度上调加息，各城市商品房成交均价均有不同程度下降，客户普遍持观望态度 经济环境 经济稳固增长，客户可支配收入逐年增加，将会有更多的资金流入房地产市场； 股市获利促进房地产价格在08年整体快速上扬 产品理解 市场研究 项目销售 包装推广 西安房地产市场 施工建设 至06年西安地产的施工面积增长78%，投资额增长74.2％。整体走势稳中有升，风险相对较小，开发商积极性较高 销售量 销售价格与销售额稳中有升但增幅波动不大。刚性需求较大，买方十分活跃 产品理解 市场研究 项目销售 包装推广 全市不同面积区间住宅本年累计信息(万㎡、套数) 分析：07年上半年全市累计可销售套数最多的是100—120平方米，共计；14342套。排名第二的是120-140平方米。第三是60—80平方米。60平方米以下小户型供应量最小共2678套；从销售情况看，120—140平方米户型销售套数最多，其次是100-120平方米。60-80平方米交易量比较小（放量大） 分析：07年上半年全市累计销售套数最多的是120—144平方米，占总销售套数的23%，7201套。第二的是100-120平方米。占17%，5785套。 第三是60以下小户型。其次是144-180，90-100 80-120㎡户型，放量最大、存量最大、销量最大！ 西安房地产市场放量及销售量统计（07年上半年） 产品理解 市场研究 项目销售 包装推广 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看