中兴·九洲芳园 年度营销推广方案 第一部分： 08年市场回顾，杭州房地产市场简要回顾 5月 9月 11月 12月 借助房交会 之力，5月 杭州楼市销 售量价齐升 9月3日万科 打折，引发 杭州楼市降 价风，整体 市场降声一 片，最高降 幅约40% 政府出台 “二十四条” 救市政策； 杭州主城区 房源存量突 破3万套 国家出台房 地产调控政 策救市，杭 州主城区房 源存量升至 约32000套 困境：08年对房地产是一个考验，杭州楼市神话就此画上句号， 政府力扶难挽逆境。 考验：09年竞争压力逐步攀升，大存量、准现房成楼市两大关注要点 Part A:08年杭州楼市回顾 松动期 8月 9月 转折下滑期 僵持期 11月 逆转的标志性事件：万科打折 影响：房地产转入买方市场，客群观望氛围浓烈，楼盘成交量价齐低 思考：价值杠杆凸现，楼市回顾理性！ 个盘逆市飘红 Part B:08年楼市趋势图 9月 万元房范围 九月庭院：11000 柏林公寓：10500 左邻右舍：11500 万科、汇盛打折事件 引发九堡价格风爆 10月中旬 11月份滑至冰点 成交量大幅缩水 住宅成交仅24套 12月27日 09年春节 绿城20套特惠房 几无成交 本案开盘破冰九堡 均价8600元/㎡ 打破几无成交量的僵持期 影响：万科折价之后，九堡价格水平跌破万元，客群心理价位一再下滑 思考：高性价比已成地铁物业标语，理性定价拉动市场刚需 Part C:08年九堡趋势图 魅力之城： 9月新青年置业计划 8500-9500精装修特价房 汇盛德堡：50套特价房， 成交均价8300 第二部分： 营销策略思考 一、 9月之后市场风向楼盘评估二、九洲芳园营销策略思考 三、九洲芳园上半年营销节点建议9月之后市场热点楼盘扫描下沙区： 朗诗国际街区、新鹏四季风景 滨江区： 欣盛·东方郡 以万科打折的9月为分界点，通过5个风向楼盘的9月前后的市场表现评估，分析这些楼盘逆市旺销的原因？ 西湖区： 滨江·金色蓝庭、丽阳苑 1、朗诗国际街区 精装修 9月份之前 市场表现 矩阵80 9月份之后市场表现 A、销售：共推770套房源，销售率43%，成交均价11000 D、广告：风格脱离前期，主抓80后，主打低总价、低首付概念 B、渠道：短期全城大范围大户外+节点报纸、软文 C、活动：1月18日产品推介会、11月温州产品推介会 D、广告：以漫画、拟人方式，温和有序的诉求恒温、恒湿、恒氧环保概念 C、活动：略 B、渠道：小范围户外、短信、直邮、配合报广软文 A、销售：329套，销售39%，销售均价7093，不计装修降价30% 热销要素：价格降幅30%左右； 实效广告传播；媒体渠道得当 朗诗国际街区广告表现 朗诗矩阵80广告表现 欣盛·东方郡 9月份之后 市场表现 A、销售：共推788套房源，销售率62%，成交均价10500元/㎡ C、营销活动： 7月18日差异化开发与双主题生活论坛 B、渠道：3次房交会充分蓄客，立体广告轰炸，报纸、杂志、户外、电台等 D、广告诉求：主打IHOME、VLAND双主题地铁大盘，准确的市场定位，引发目标客户的强烈归属感 少数不标榜价格楼盘。成交价格基本与9月份之前同区风雅钱塘、金色钱塘等项目销售价格相当的楼盘，而且销售形式良好 2、欣盛·东方郡 热销要素：品牌品质塑造；准确市场定位； 3次房交会有效蓄客；充分媒介曝光率 欣盛·东方郡广告表现 滨江·金色蓝庭 9月份之后 市场表现 A、销售：共推675套房源，销售率79%，成交均价15500元/㎡ C、营销活动： 10月25日大型产品说明会 B、渠道：3次房交会充分蓄客，硬广配合大篇幅软文，电台、户外、杂志等 D、广告诉求：强调楼盘品质感，硬广告里无价格消息，软广告里出现价格、刚需、购房入户等敏感词汇 与同区文鼎苑、梧桐公寓等项目上半年售价有4000左右价差。而与滨江9月份前公开均价18000元也有3000元左右降幅 3、滨江·金色蓝庭 热销要素：强势品牌基础；15%左右价格降幅。 3次房交会有效蓄客；立体广告传播。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看