1 香溢北城营销策略报告 XiangYi Marketing Report 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 本报告是严格保密的 -01-08 ：[]-SHG1-2 项目特征 1-3 竞争现状 1-1 区域特征 1 项目界定 我是谁？ 1-4 客户特征香溢北城背靠幕府熙路横贯东西，连接南京长江大桥和长江三桥；通过中央路向北直达长江，向南高效联通中央门商圈，鼓楼商圈至南京最繁华的新街口商圈， 1-1 区位特征:地处老城区边缘地段，大区域形象价值较低1-1 区位特征:小片区处于规划中的交通枢纽地段1-2项目特征：大规模、符合区域中心化配置的复合社区 商业。办公\(公寓） 建筑面积： 6万平方米 休闲广场 建筑面积： 1万平方米1-3竞争环境：受周边经济适用房影响，近年商品房供应量不大，去化正常，未来供应趋缓 商业。办公\(公寓） 建筑面积： 6万平方米 休闲广场 建筑面积： 1万平方米 本案 星河翠庭 五糖村广场 旭日景城 中浩。两湾城 规划路 经济适用房 加对面正大取地的情况。1-4客源特征：受小片区对外辐射力负面影响，现阶段以地缘客为主 本项目自然上门客户组成 客户情况与周边中浩森林湾、旭日景城接近，与星河翠庭略有区别。项目界定 老城区边缘、 非竞争激烈片区 中大规模、 2-2 关键思路 2-1 长短期目标 2目标界定 我去哪里？目标界定 单从静态测算来看，本项目属于香溢收购行为中的纯利润部分。但从现金流来看， 本项目至少顺利回款2亿才能保证个项目的顺利推进 i. 打造成为城北片区标杆产品 ii. 颠覆城北新的生活模式 iii. 快速回笼资金，实现后续产品的滚动开发基于项目的长短期目标，我们应该分开两条线思考本项目 Ⅰ、长期目标：利润最大化 确定项目占位、整体定位，透支未来价值 Ⅱ、短期目标：顺利现金流 确定竞争策略、执行方案，确保短期热销 关键词：趋势 关键词：竞争3.1-2 项目占位 2-3 问题界定 3.1-1 区域未来评判 3.1长期目标路径 怎么去？ 3.1-2 整体定位 2-3 问题界定区域现状 6500---7000 5000---5500 10000---13000 5000---6000 3500 江北板块 河西板块 城中板块 城北板块 几大房地产板块已形成明显的价格梯度关系 5000---5500 单位：元/平米,河西板块以1000元的增幅使片区逐步抛弃城市中端需求, 因此加速江宁及城北板块的成交量大增. 片区 认购（套） 成交（套） 8月各板块统计数据 城北 429 337 城东 394 236 城南 313 257 城中 231 161 河西 1178 954 江宁 1271 933 片区 认购（套） 成交（套） 11月各板块统计数据 城北 1003 690 城东 602 684 城南 519 260 城中 367 295 河西 1165 1213 江宁 2738 2521 区域现状---南京楼市价格梯度图 受上下价格的挤压,5000-6500的城市中端需求释放集中于几个非中心城区 江北板块 3000元 江宁板块 4300元 河西板块 城中板块 城北板块 5200元 7000元 10000元 城东南板块 区域现状 本项目所属区 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看