苏宁·名都汇酒店式公寓营销策略报告
苏宁名都汇项目组 2月
谨呈：苏宁环球
基于贵司关于项目全年的销售任务指标要求之下， 建议加快推货节奏，迅速出货：
整盘推售方案1：
2月
3月
7月
5月15日公寓开盘
推售节奏
营销节点
1#、4#楼开盘强销
4月
5月
6月
8月
9月
5月28日首批商铺开盘
6月12日第二批商铺
6月26日第三批商铺
3月12日首批住宅开盘
推广配合
公寓蓄水
公寓开盘强销
商铺蓄水
商铺开盘强销
首批住宅开盘后，线上释放：开盘热销及加推信息
公寓线上推广
线下住宅产品信息
商铺线上、线下推广
10月
住宅
商铺
公寓
考虑到项目各类产品尤其是商铺价值实现的最大化， 建议将商铺稍微推后，有利于整盘的价值实现最大化：
整盘推售节奏建议：
2月
3月
7月
5月15日公寓开盘
推售节奏
营销节点
1#、4#楼开盘强销
4月
5月
6月
8月
9月
7月30日商铺开盘
4月9日第二批住宅开盘
3月12日首批住宅开盘
推广配合
住宅加推蓄水
公寓蓄水
公寓开盘强销
第二批住宅开盘
商铺蓄水
商铺开盘强销
首批住宅开盘后，线上释放：开盘热销及加推信息
公寓线上推广
线下住宅产品信息
商铺线上、线下推广
10月
住宅
商铺
公寓
本报告要解决的核心问题:
项目小户型公寓的市场机会及客户定位 项目小户型公寓的核心价值及整体策略 结合项目整盘的推售节奏，考虑小户型公寓的入市时机及销售节奏 如何实现小户型公寓的快速销售 北地块作为整体的商业综合体的招商与销售建议
报告思路
目标指引策略
市场及竞品分析
客户分析
营销策略总纲
策略分解及执行
公寓的核心策略
策略分解及执行
项目本体分析
核心策略
市场篇：锁定竞争
目标指引策略
竞争市场分析
客户定位
营销策略总纲
策略分解及执行
本体分析
限购令成分水岭，上半年住宅市场将持续低迷，根据世联关于市场规律的研究预测，11年下半年货币政策会出现适度宽松，住宅市场将有所回暖；上半年相比于住宅市场的不稳定性，商业市场将较为稳定
宏观市场
2月新房成交比1月缩水超7成。春节+限购令是销量走低两大主因。春节假期过后，逐渐步入常态，攀升百套之上。2月19日南京限购令细则出台前夕，河西名盘抢跑，出现认购冲高迹象。但限购令出台后，南京新房认购立即被打入低谷，难得突破百套。限购作用立竿见影，销量萎缩已是不争事实。 相比南京住宅市场，公寓市场成交稳定，并未缩水，较低的总价和不受“限购令”约束的优势使得公寓产品成为新政下一个新的机会点

数据来源：世联数据平台
南京细则
南京细则
酒店式公寓以40年产权居多，这类产品大多出现在成熟商圈或规划的新商圈中；项目往往有平层和挑高两种产品线；此类产品以高层点式楼为主，得房率集中在75%左右，居住舒适度较低
市场 扫描
目前南京市场热销的酒店公寓有一些共性特征：绝版地段的高端自住产品高价去化，享有轨道交通及规划利好的非市中心项目快速去化，商业产权的挑高、35-50㎡的小面积产品、以低总价的优势赢得过渡及投资需求

公寓市场
住宅产权酒店式公寓——主打居住功能，面积集中在40-70平米之间，主力客户为投资客 位于城市核心地段，以绝版地段及核心商圈的升值空间吸引了全市的高端投资客户 位于非城市核心地段的一般具备轨道交通利好和成熟生活配套，功能设计偏自住 商业产权酒店式公寓——主打办公市场或租赁市场，利用挑高创造产品价值 商业产权的公寓一般定位为以宜商宜住，尤其是办公为主的酒店式公寓，面积区间控制在30-45平米之间。 商业产权的酒店式公寓多位于商务办公氛围较好地段，以办公投资客户为主，同时以较低的价位（片区中高端住宅价格的2/3）赢得长线投资客
区域内在售项目货源不多，未来大城北区域有2-3个soho类公寓项目入市，且位于鼓楼核心商圈，上半年确定入市的只有五塘商圈的金域中央，从竞争的角度来看，上半年是公寓较好的入市时机
项目
待售
在售
晓庄国际
1月
3月
5月
7月
9月
11月
中央尚上城
中央金地
金域中央
左右阳光
约6万平米5.2米soho
约570套平层酒店式公寓
约100套soho办公
鼓北财智广场
（规划未定）少量酒店式公寓
在售项目：可售项目仅有晓庄国际广场有较多货量； 新盘：目前确定上半年开盘的仅有金域中央，位于无塘商圈，对项目影响相对较小； 项目所处的迈皋桥片区仅有左右阳光有公寓待推，上市时间还未确定
区域市场
中央上尚城：依托地铁3号线，以4.8挑高的精装户型为主要卖点，挑高产品价格1.4-1.5万/平米，平层产品为8500-9000元/平米，以低总价，总价24万起，40万买两房吸引投资客户的认可
项目概况：总占地17295M2，总建面33364.6平方米，底层商业，2-6层为办公性质公寓 产品描述：50年产权，商用水电，不通天然气；主力户型为32-45㎡，毛坯销售；部分挑高产品层高4.8米（交付时全隔，上层2.3米，下层2.2米），平层产品层高2.9、3.05米 推售情况：分2次集中推盘，10月4日推出11栋共计136套，全挑高产品，均价1.4万元/㎡，开盘3天基本售罄；12月22日推出剩余的13、17栋共计276套，其中平层105套；挑高产品价格1.4-1.55万元/㎡，平层产品价格为8500-9000元/㎡，平层去化较慢。 客户情况：区域性较强，以项目周边小区居民为主，少量迈皋桥、中央门商圈经营户、下关热河路附近客户；其中投资类客户占到50%，自住约20%，办公约30%。 在售房源：中央上尚城仅剩5套挑高房源，其中3套50平方米朝南，1套80平方米朝东，1套60平方米朝北，均价16000元/平方米

产品核心值点
区域 市场
低总价：户型小，总价低，总价24万起，40万买两房 4.8米挑高产品：注重性价比，买一层用两层，产品年轻化 地铁规划：紧邻地铁3号线五塘村站
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