南京万达华府销售诊断、后期营销策略与执行方案 谨呈：南京万达股份有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 市场现状万达华府和同类楼盘销售情况统计 问题突出 我们看到 1、 大部分楼盘月销售少于30套。 2、以上楼盘半年销售量占总体量不到10％。占上市量31％。 3、万达华府半年多销售36套。 问题一：整个区域市场销售不好 问题二：万达华府相对同类楼盘销售不好 开发商困惑 解决核心问题 市场将会怎样？ 项目的问题在哪里？ 未来应该怎么做？ 具体难题 是不是暂时不动，等一等行情？ 是不是要降价才能拉动销售？ 二期是不是如期启动？ 包装是不是要整改？ 。。。 第一章：系统解决方案 思考路径图——重要的事 河西市场是否有问题 等待还是行动？ 河西房地产供求失衡比例全市最高 按照2－5月的销售速度，南京市待售面积需要消化7个月，河西需要10个月，而奥体板块需要13个月。 项目目标区域供求失衡大于其它板块 价格起步就直逼城东 河西目前成交单位多为低价单位，实际项目均价更高。 开发商预期高，万达华府前期价格预期为6500元/平米。 城中 8000 城东南 5000 河西 5500 城东 6000 江宁 4000 城北4000 江北 <3000 城南 4500 政府主导是河西放量大、价格高的直接原因 观点一：高价导致升值空间提前透支，客户购买力下降，客户流失到其它板块和观望。 观点二：河西市场发展对政府行为非常依赖 目标区域成交下降，消费者持币待购 单位：万平米 问题：整体销售率不到30%，在传统的销售旺季， 5月份销售速度明显下滑 观望一：南京市民对河西政府是否有财力继续投入普遍持观望态度 河西建设需要政府投入300亿，目前已经投入100亿，但后续政府财力是否充足，南京市民都普遍质疑 长期动力（南京城区扩张） 政府动力 （十运会） 后续政府动力缺乏 十运会 后续政府动力 后续政府动力持续 动力 时间 发展 动力 发展动 力分解 未知