1 案例借鉴与参考 中信·山语湖研究了众多郊区大盘成功案例的启动策略，我们发现在分期开发的项目中，不同资源状况和市场环境下，项目的启动模式和产品的选择都有所不同，从地块资源和区域成熟度双因素综合界定，结果如下： 启动区的策略及产品路线的相对位置图通过对各个模式的适用条件和启动策略分析，适配本项目，我们广泛研究了诸多成功开发项目的案例，从中总结出郊区发展模式，为项目发展提供可借鉴经验 初步考虑案例 万科良渚文化村，杭州 龙湖艳澜山，上海 华侨城，深圳 佘山高尔夫，上海 万科城市花园，上海 麓山国际，成都 国色天香，成都 南国桃园，广州 一品漫城，上海 太阳城，银川 万源城，上海 亚龙湾，三亚 温榆河，北京 位于大都市区边缘 交通条件便捷，与城市中心区连接方便 项目规模较大 具有一定的自然环境资源 着重分析了其中的一个案例 中信山语湖，广州7000亩中仅有不到2000亩是用来建房子，建筑密度非常低 中信山语湖处于珠三角南海区里水镇北部，区域认知度低。中信集团拿到7000亩含森林及水库用地，其中建设用地不到2000亩 广州市花都区 交通距离：35公里/车程约20分钟 交通路径：广清高速+鸦岗大道+佛山一环+美景路 里水镇 交通距离：10公里/车程15分钟 交通路径：里和公路+美景路 项目所在里水镇位于佛山市东北部，东与广州接壤，区域认知度较低 项目指标 中信· 山语湖华南地区首席商务resort，以第二居所启动，以商务配套作为支撑 市场竞争激烈 宏观：宏观经济出现波动，广佛市场相对稳健 微观：大盘同质、资源不稀缺，低密度物业价格体现不充分，销售速度慢 二线城市新区具有一定景观资源的超级大盘 项目自身不具备明显优势 经济危机带来市场进入萧条期的不确定风险 广佛周边大盘林立，景观资源并不稀缺 广州客户不断被广州周边大盘稀释 郊区大盘以“低价倾销”模式为主 项目面临市场后期走势不明，低密度物业市场竞争激烈与项目自身优势不明显的三重压力，操作难度较大2 项目定位 中信· 山语湖项目开发模式——早期主打针对投资客户的第二居所，打响区域知名度。中后期通过商务商业配套的逐渐完善，向第一居所转变 中信· 山语湖启动区选址之用地——通过对地块内部四组用地的开发条件分析，以通达性较好，开发条件具备的B1和B4为可以先期启动开发的地块 BLOCK1 BLOCK4 BLOCK2 BLOCK3 B1：优势——位置、景观。靠近南入口，通达性好。有一线水景和高尔夫景观；地块平坦，开发条件较好。 劣势——东侧受村屋群影响 B2：优势——环境。私密性极好。 劣势——地址条件较复杂。多冲沟和陡坡，地块用地复杂，平整和建设难度高 B3：优势——位置、景观。靠近北入口，有一线高尔夫景观； 劣势——受西二环噪音影响，风环境差。受项目地形决定，北面山坳无法阻隔高速公路的噪音和秋冬季西北风；建设难度也较高 B4：优势——景观、地势。有一线高尔夫和水景，地势平坦，便于高容积率产品建设； 劣势——位于项目主要道路旁。私密性较差 高密度区 低密度区 中信· 山语湖中信· 山语湖 启动区选址之市场——再结合市场未来可能走势及各物业的市场接受程度，选定A区、F1为核心启动区，以低密度物业和市场稀缺物业为主要产品设置启动区产品设定——针对前期投资客户属性，项目以小独栋和联排为主力启动产品，第一批推出了109套230-330㎡的联排和104套300-600㎡的小独栋 首期共推104套别墅，均为2-3层独栋别墅,面积介于300—600平方米之间，花园面积为100—2000平方米。 天竺组团二期产品以230-330平方米的双联排、三联排别墅为主，带有大面积的前后花园 中信· 山语湖景观资源 体验资源 配套资源 关键词： 原生态森林公园 天然湖泊 高尔夫球场 国际会议中心 名校初中 拥有城市稀缺的自然景观资源； 拥有极其优质的配套 中信· 山语湖 启动区资源配置——同时启动区配置三大资源优势为核心营销概念，以实现先期打动市场，推动产品销售和价值实现 美景大道 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看