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星辉城央项目全程营销策划案今年是：
我们认为创新是策划的生命力，虽然很难， 但我们赴尽全力！写在前面的话
我们为星辉城央所做的基础功课
查阅政府相关资料 向建设局了解**概况及房地产市场供应 通过市调解读**地产形势及城市演进趋向 研讨项目营销战略 与成都设计师就项目广告推广进行商议 很多很多内部讨论第一部分 分析篇
市场情况分析
消费者购买行为分析
项目分析
竞争项目分析
第一部分 分析篇市场情况分析**新城-凯东新城-工业区
以多层为辅，高层为主
宏观引导
07年开发量约为30万平米，整体销售进度约为80%
供求分析
08年开发量约为50万平米；市场供求平衡
市场预期
城市规划
宏 观 环 境专业性：逐渐引进专业性营销公司，开始注重项目品牌树立和差异化营销

营销水平：与二级城市仍有一定差距。销售人员整体素质、售房部装修、广告宣传都较为落后，销售模式比较单调

项目情况：在售楼盘和入市的项目约10个。多数项目为电梯或多层+电梯的综合性项目

市场价格：多层价格1700-2100元/㎡，电梯价格2000-2500元/㎡，市场认同此价格水平

房 地 产 市 场竞争项目分析**新城当前总拍卖土地352亩，拍卖价格在80-90万/亩，最高达120万/亩。 07年底报批的项目有7个，总体面积达到50万平方米以上

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从规模看，以中小型规模为主
产品风格，还不能完全满足人们对住房的美好期待
产品类型，供应的产品以多层为主，电梯为辅
项目卖点，以**新城的整体规划为基础，辅以产品本身
入市时间，各项目入市和开盘时间不冲突，均避开时间上的直接竞争
竞争项目分析小结消费者购买行为分析以下分析依据出自200份市场问卷调查,20个访谈记录
目前与父母同住和租房的占41％，其中首次购房的占60％，二次购房的占38％左右，潜在购房群体相当巨大
有购房意向的占74％，其中在一年内有购房意向的占15％左右，市场需求是十分巨大的，目前供应的体量是能够被充分消化的

95％的以自住为购房目的，其中改善居住环境和增加居住面积的占54％，说明人们对目前的居住环境不是很满意，有改善居住环境的需求

愿意选择**新城置业的占50％，市中心占41％，可以看出人们对**新城和市区中心的接受度差别很小，**作为政府打造的居住区域已得到了消费者的基本认同

获得购房信息的渠道：亲朋好友的介绍、户外广告，目前尚无为大众熟知的媒体选择多层占65％，11-17层电梯的占25％，由于**中青年出外务工返乡人员较多，能够接受电梯公寓产品类型

选择两室住房的占31％，三室的占54％，四室的占14％，说明两室至三室住房的需求是最大的
喜欢宽景阳台和露台花园的占64％，说明人们对住房品质越来越看重，此类户型很受购房者的青睐

多数被调查者对自然环境优美、小区绿化及内部配套、小区安全有序三个方面最为关心，物业管理的规范化是**目前缺少的

价格、位置、周边环境这三个因素对消费者购房决策的影响最大，其中也有相当数量的购房者看重开发商信誉

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目 标 客 户 定 位
目标客户研究——全面审视，深入挖掘
他们是这个城市的中坚力量
公务员、国企职工、 教师、医生、 个体私营老板
出外务工回乡的成功者 周边郊县富裕的农业工作者 在外地创业的成功人士
他们是迅速向城市靠拢的人目 标 客 户 描 述
预期客户比例他们为什么买房子？追求美好生活;实现价值归属
购一套房子实现一个梦，无论是首次置业还是多次置业，无论是市区置业还是郊区置业，每一次购房都是一次对于更高生活层次的追求。 房子对他们来说不只是一件冰冷的建筑作品，而是一个充满了爱和温情，让他们尽情享受生活和家庭温馨的栖居空间与环境

洞察：购房对他们意味着什么项目分析**政府开始重点打造和推广的城市居住新区 直接代表**城市的发展以及**房地产市场的发展 未来3-5年主导**房地产市场的发展方向 将成为**人居环境的典范
**新城
**新城核心位置，最具规模项目 紧邻政府倾力打造的凯江沿岸市政景观带 最靠近凯江拥有较为独立的江景资源 建筑体量大，包容性强，产品涵盖广泛
星辉城央
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