中国商业地产模式探索 ____城市综合体解读
一、商业地产运作的几个关键要素 金融模式（盈利模式） 产品类型 人力资源 商业资源
二、中国商业地产发展目前面临的形势
城市化是中国未来核心发展动力
数据来源：国家统计局
中国正在步入消费经济时代
一、2009年全年城镇居民家庭人均总收入18858元，实际增长9.8%，增速首次超过GDP。 二、2009年上半年，社会消费品零售总额58711亿元人民币，增长16.6%。增速是GDP的两倍
房地产政策调控的影响 1、部分投资型资金从住宅领域逐步转移到商用物业市场 2、政策调控也让商业地产的优势凸显 拿地 贷款
中国商业地产运作中 存在的几个突出问题 ----万达商业地产发展历程
1. 起步——为什么要做商业地产
2. 第一代产品——经验与教训
济南泉城路万达广场
南京新街口万达广场
3. 第二代产品——提高与缺陷
武汉万达广场
南宁万达广场
4.第三代产品——突破与成熟
上海五角场 万达广场
项目位于上海新的市级商业副中心——五角场，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海体量最大、业态最全、商业设施最完备的项目
北 京 石 景 山 万 达 广 场
项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
4. 第三代产品——突破与成熟
四、开发城市综合体的基本原则
1.选址 城市 区域 政府规划 成本控制
2.商业规划与定位
目标客群
档次定位
辐射范围
项目规模
2.商业规划与定位
主力店的作用.ppt的作用
业态比例
持有与销售.ppt
3.建筑规划设计
交通优先
突出商业
3.建筑规划设计
3.建筑规划设计
功能分区
超市楼
娱乐楼
百货楼
综合楼
步行街
强调空间
3.建筑规划设计
4.购物中心与百货店
百货店是购物中心最重要的主力店（之一） 百货店应在购物中心的规划设计中占据最重要的位置 购物中心需要的是主题百货 购物中心的百货店面临的课题： 如何避免百货店与购物中心服装品牌的同质化 核心商圈的购物中心需要不需要百货店 非核心商圈购物中心中的百货店如何生存

典型案例
两个典型的第三代万达广场 成都万达广场 石景山万达广场
五、购物中心招商的基本原则
购物中心招商的几个基本理论
联合购物理论：大多数消费者在出行购物的时候将会有多种购物目的，即要买各种的商品，而且这样可以大大降低消费者的购物时间和购物成本。 零售的相容性原则：要求相容的商品组合在一起用来增加其整体吸引力 。相容性包括商品种类和商品视觉效果的相容。 按照是否能够独立创造客源把零售商业分为主动型和依附型两种。主动型包括大型百货店、大中型超市、高档次大型餐饮、影剧院娱乐城以及大型专业店，这类商家一般也属于主力店。另一类是依附型，即指不能主动创造客源，需要依附于主动店生存的业态
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