MARKETING 宏发·领域营销推广思路 2006.4 深圳商务公寓发展史 2003年政府职能部门对“商务公寓”正名 （求是大厦） 【商务公寓研究】 商务公寓定义： 商务公寓的前身叫商住公寓，根据不同的形态又可以细分为SOHO，SCHO，STUDIO等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业 商务公寓定义 【商务公寓研究】 住宅用地，70年产权； 目前不能工商注册（以前可注册）； 独立厨、卫设计，可商可住； 实质：小面积住宅 传统商务公寓特点 【商务公寓研究】 商业用地，50年产权； 可以进行工商注册； 物管费较写字楼低； 单位面积较小； 每户设卫生间； 优越地段和交通条件 ； 形象较高，接近写字楼的外立面； 具居住功能，可商可住 装修标准略低于写字楼； 商务公寓特点 【商务公寓研究】 深圳主要的商务公寓分类 【商务公寓研究】 产品角度——SOHO/BOHO等可商可住的公寓属于写字楼前期概念产品，概念已经落伍，已经成为鸡肋产品，既不能满足商务人群需要，也不能满足高档公寓客户； 开发角度——不能充分挖掘地段价值； 营销角度——难以树立强势形象以及超然的价值；难以整合更多资源。 代表产品——擎天华庭、都市e站、东门国际广场 SOHO或BOHO可住可办公空间 【商务公寓研究】 成本角度——前期对资金的要求较高，开发压力较大； 经营角度 ——经营风险高；跨行业经营，必须给予回报承诺，牵扯发展商继续经营该项目，收益较难以把握； 代表产品——东方银座 备注：深圳的东方银座经营的并不成功，平均入住率不超过40% 产权式公寓 【商务公寓研究】 酒店式公寓 【商务公寓研究】 市场角度——存在较大的市场空间,较受投资型客户亲睐； 开发角度——对地段要求较高，目前宝安可作商务办公； 经营角度——酒店式服务，公寓式管理； 营销角度——形象高，实现高价能力强，易于宣传炒作； 代表产品——佳兆业中心、金中环、世金汉宫 市场角度——市场空间大，目前宝安新中心区还没有纯商务公寓供应； 开发角度——开发公寓式写字楼较纯写字楼成本低廉； 营销角度——填补小面积商务办公的市场，具有较高市场竞争力 代表产品——求是大厦 备注：纯商务公寓是商业用地，才能工商注册 纯商务公寓 【商务公寓研究】 深圳商务公寓市场分析 市场反应比较好； 价格比较高； 地段要求高； 酒店式/商务公寓的市场认可度比较高 宝安商务公寓市场供应缺乏； 【商务公寓研究】 项目位置：中心区会展中心底铁出口 发展商：金中环地产 总建筑面积： 103，153㎡ 套数： 600余套 开盘时间：2005年11月底 销售情况：5个月达90%以上 交楼标准： 酒店式公寓精装修带家私成交均价19000元/㎡ 商务公寓精装修不带家私成交均价16000元/㎡ 备注：写字楼、商务公寓、酒店式公寓的复合体 金中环 深圳商务公寓个案分析 【商务公寓研究】 小结 【商务公寓研究】 商务公寓的市场前景比较好，而且实现价值高； 酒店式公寓、纯商务公寓是商务公寓开发的两大方向，其它类型已经给市场淘汰； 酒店式公寓实现价格比纯商务公寓高； 公寓开发方向研判 【公寓定位】 【公寓定位】 公寓开发方向研判——开发纯商务公寓的利弊分析 【公寓定位】 公寓开发方向研判——开发酒店式公寓的利弊分析 【公寓定位】 公寓开发方向研判——结论 从产品利弊分析，酒店式公寓是一个较为理想的开发方向！ 酒店式公寓定义 【酒店式公寓】 地段佳 硬件配套好 置业用途 价格高 服务高 城市CBD、商务区、金融街及酒店周围 较高的内部装修，全套的家居用品 主要为投资，部分自住和少量办公 高于普通住宅，低于豪宅和入住酒店费用 集商务、酒店、会所功能于一体 经营简单 出售，不统一经营，只提供酒店式服务 户型面积小 以30—70㎡的一房、两房为主 酒店式公寓特点 【酒店式公寓】 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看