上海9号线泗泾站商业项目 前期策划提案 序 Part1 项目背景分析 Part2 项目属性分析 Part3 项目市场定位 Part4 项目业态配比 Part5 项目产品研判 Part6 项目案名与进度计划 Part1 项目背景分析 上海商业地产发展趋势 泗泾区域房产与楼盘背景 项目区域交通背景 泗泾区域商业形态与文化 背景分析 上海商业房产 飞速发展后的缓冲时期 04年上海商业发展开始发展，06年为高速发展期，07年开始销售面积与总销金额 已经微微下跌，房产处于一个缓冲阶段. 成交分布上看，商铺的成交仍然主要集中在外郊环间。随着中心城区商铺逐渐饱和，外围区域逐渐成为商家追逐的重要区 从套数和面积变化的幅度可以看出，小面积商铺倍受青睐，主要集中在20-30平方米 总体供应泛滥，加上开发商前期没有进行良好的产品定位，后期不注重经营管理，卖完赚钱走人后，造成多数商铺长期空置的现象不断加重。现在，商铺长年空关的现象已经从外环外蔓延到全市 今年上半年，部分远郊地区的市场数据来看，青浦、南汇、奉贤、崇明这4个区县的新盘商业物业严重供大于求。其供求比分别为1:0.48、1:0.83、1:0.76、1:0.45而浦东今年上半年新盘商业物业的供求比为1:1.75，闵行为1:2.08。而松江今年上半年，因其商业物业的新增供应量同比骤减79.6%而从去年的供大于求，转变为今年上半年的1:3.15的严重供不应求 背景分析 上海商业房产 商业地产发展郊区化 商业供需 ,结构失衡 商业销售,经营两重天 背景分析 泗泾区域房产市场 别墅公寓居住区 佘山高级 顶级别墅群 松江新城大学教育配套区 松江区政府行政商业中心区 松江出口工业区 九亭七宝 公寓主导区 泗泾区域 市中心 卫星城 嘉松路 沪松路 泗陈路 沪杭路 莘转路 相比周边板块定义，泗泾区域核心诉求主题不明显，认知度不高 对比周边板块价格，泗泾区域价格区间还是一块洼地，潜力很大 松江各大板块定义图 背景分析 泗泾区域房产市场 从2002年别墅兴起，围绕佘山等旅游环境资源，以及丰富的山水资源，形成一个特色的高档，别墅区。 西北区近10000亩别墅用地和公寓用地，以及泗泾本身住宅互动，将带动区域房地产的发展和辉煌。 泗泾板块市场起步比较晚，目前公寓的价格在6000-7000元/平方米，加上交通不是很便利，对公寓客户来说市场认知度很低。 上半年，泗泾板块市场供求不平衡，有四个月出现零供应，成交量基本在每月30万平方米，供求比例达到1：16。成交价格从年初5800元/平方米到6月达到7300元/平方米（数据来源易居中国）并且还有可能在上长。 从客户构成来说，本区域对松江来说是相对比较晚区域，交通条件落后，出入市区困难，基本是当地客户和动迁户，对价格比较敏感。 未来9号线开通，解决居民出入市区问题，对工作白领阶层有很大吸引力 价格洼地，潜力待爆 本案 山水四季 丽茵别墅 泗海 怡家 宽景99 规划商业99 泗泾站 银湖别墅 祥和 润和苑 金港花园 华意贵都 圣塔路斯 佘山宝石别墅 佘山东郡 天安别墅 月湖山庄 高尔夫别墅 中凯佘山别墅 英郡雷丁 保利十二橡树庄园 松江 钢材 城 上海国际礼品城 砖材建材市场 别墅区 索菲特大酒店 大型住宅区 泗泾镇西南规划8.3平方公里住宅区 大型住宅区 颐景园 东紫园 本商业项目3公里 一辐射圈 青拧9号线 山水四季 轨道交通9号线 舍山庄园 大型住宅区 西南名苑 莘潮家具城 新凯家园 背景分析 泗泾区域房产市场 区域3公里楼盘分布图 背景分析 泗泾区域房产市场 楼盘体量统计表 是一个被居住围合商业盆地 是一个交通汇聚的商业中枢 定义 最具潜力成长复合CLD中心（中央人口居住区） 是一个被居住围合商业盆地 是一个交通汇聚的商业枢纽 背景分析 泗泾区域房产市场 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看