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泰州市华东汽车城营销提案报告
深圳市锦思睿房地产经纪有限公司 10月25日深圳市锦思睿房地产经纪有限公司
目录
第一部分：项目分析 第二部分：城市分析 第三部分：汽车市场分析 第四部分：汽车产业批发市场经营可行性分析 第五部分：营销方案 第六部分：工作节点建议深圳市锦思睿房地产经纪有限公司
前言：
由于目前我司接触项目资料较少，甲方提供项目资料不齐全，我们只能通过目前现有项 目资料，对项目进行了解，由于时间不充裕，我司人员仅有两天时间在泰州市对其市场进行基本 了解，我司在项目前期操作中并未实际进行项目实际操作，对于项目情况，均是通过甲方领导口 述所了解，因此此文件仅限于对项目调整。 我方获取项目资料不齐全（缺少项目前期市场调研报告、建筑指标、项目规划方案等资料） 由于甲方领导给予制定报告时间较短，我司工作人员无法通过短暂时间对泰州区域进行详细 了解。 项目前期工作我司并未进行实质参与操作，对于项目真实情况了解较少。深圳市锦思睿房地产经纪有限公司
1 项目分析：
1.1 区位分析：
虽然项目地处连接泰州姜堰重点发展区域——姜堰经济开发区，虽然泰州市政府在”十 二五大规划期间“表示要重点重点打造泰州中心城区、姜堰城区和泰兴城区组成的市域核心， 形成组团式一体化发展空间格局，是泰州地区竞争力集中体现区域。项目在海姜大道上，是规 划新中心城区核心位子，未来潜力较大。 分析： 区域内政府规划发展推进速度较慢，周边空置土地较多，项目孤军奋战，给客户感觉人气不足。 项目地处城乡结合处，项目周边人口基数较少，居民收入相对较低，投资购买力有限。 项目周边目前商业氛围不强劲，周边环境较乱，通达性较差，导致影响客户导入

小结：当地政府对项目区域周边规划推进速度缓慢，项目周边空置土地较多，整体环境有待改善，导致区域内整体感觉过于荒凉，必将影响投资客户投资信心。深圳市锦思睿房地产经纪有限公司
1 项目分析：
1.2 交通分析：
项目地处泰州市-姜堰市连接干道，海姜大道，项目用地紧邻泰州火车站，宁靖盐高速、 启扬高速，城市与城市间交通较为便捷，但是由于项目远离市区，项目周边附近，城市公交 线路较少、城乡公交线路较少，与泰州市、姜堰市之间公共通达性较差，大大影响到市区客 户前来投资

小结：项目紧邻泰州火车站、宁靖盐高速、启扬高速、城市与城市之间交通便捷，但项目与市区通达性较差，影响市区消费者前往项目投资消费深圳市锦思睿房地产经纪有限公司
1 项目分析：
1.3 定位分析：
泰州市华东汽车城拥有先进的国际定位理念，提出先进化汽车购物公园，拥有超前的建筑 规划设计，但是由于泰州市属于整体经济欠发达区域，城市人民消费观念普遍较为落后，消费 观念仍停留在普通消费层面，项目先进经营理念，很难获得当地居民认可。汽车购物公园理念 虽好，但此理念目前只有在经济发达国家或城市运作，而泰州市经济尚处发展阶段，消费群体 普遍较为落后，文化水平、经济实力无法认可定位理念

小结：先进化经营定位理念、落后的消费群体，经营理念过于超前，当地市场经济、文化底蕴无法支撑先进理念运作。深圳市锦思睿房地产经纪有限公司
1 项目分析：
1.4 泰州市房地产市场分析：
泰州市上半年非住宅商业地产完成投资21.16亿元，同比增长134.4%。作为房地产 投资主体的住宅投资占全部房地产开发投资的比重由去年同期的84.8%下降到68.5%，下降16.3 个百分点；同期商业地产占总量的比重由去年的15.2%上升31.5%，上升了16.3个百分点。
小结：泰州市房地产处发展阶段，经过政策调控，泰州商业地产投资比重明显加强，泰州市整体商铺可接受价格9000-20000元/㎡。市场存量加大，而市场投资能力有限。深圳市锦思睿房地产经纪有限公司
1 项目分析：
1.5 项目经营可行性分析：
项目目前定位汽车购物公园，主要打造以零售为主，而零售行业辐射范围较小、消费 群体主要限制于本地区市场客户，由于项目地理位置因素，项目远离市区、区域内人口基数 较低、交通通达性较差、区域购买力有限，很难支撑6万方零售商业项目，相对而言汽车整 体销售相对影响较小，但是对于项目汽车购物公园，三层餐饮、四层电影娱乐休闲区影响较 大，可能导致项目后期三、四层需要从新调整经营业态

小结：因区域、人口基数、购买能力、通达性等多方因素影响，建议项目进行业态调整
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