分章节报告内容
一房地产政策分析1 2003-2012年调控政策回顾
2 新国五条对商业地产的影响
二城市宏观环境分析1 泰州整体房地产市场发展概况
2 城市经济指标及消费水平分析
三泰州商业市场分析1 泰州商业市场发展概况
2 区域商业发展现状分析
3 重点商业项目调研
四项目商业本体分析1 本体分析
2 项目SWOT分析
3 目标客户分析
五定价策略分析1 定价依据
2 定价方法
六销售策略分析1 销售方案建议
1 招商方案建议
第一部分房地产政策分析
时间调控内容均价
2003.8《关于促进房地产市场
持续健康发展的通知》
调控内容：确定房地产业为国民经济支柱产业；增加普通商品房供
应；控制高档商品房建设；加强对土地市场的宏观调控；整顿和规
范房地产市场秩序；继续推进现有房出售；搞活住房二级市场。
当年全国住宅均价2213元
2004.4《关于深入开展土地市
场之力整顿严格土地管理的紧
急通知》
调控内容：继续深入开展土地市场治理整顿；严格执行土地利用总
体规划和年度规划。当年全国住宅均价2549元
2005.3 国八条
《关于切实稳定住房价格的通
知》
调控内容：稳房价不力要问责地方政府负责人；着力增加普通商品
房、经适房和廉租房供给；合理拆迁，严控被动性住房需求；正确
引导居民合理消费预期。
当年全国住宅均价3100元2005.4 新国八条
《加强房地产市场引导和调控
的八条措施》
调控内容：各地要公布两年商品房和经适房建设规模；依法制止炒
买炒卖土地行为；加强对普通商品房和经适房价格调控；完善城镇
廉租住房制度；加大房地产交易行为调节力度；商业银行要加强对
房地产贷款和个贷管理；严肃查处违法违规销售行为；完善信息披
露制度，增强政策透明度。
2006.5 国六条
《关于调整住房供应结构稳定
住房价格的意见》
调控内容：新开工商品房套型建筑面积90平米以下的比重须达总面
积的70%以上；购买住房不足5年转手交易按收房收入全额征收营业
税；开发商项目资金比例须达35%才能获得开发贷；个人住房按揭
贷款首付比例不得低于30%；加大对闲置土地的处置力度，2年未动
工开发的无偿收回；进一步整顿和规范房地产市场秩序，严格查处
捂盘围房等行为。
当年全国住宅均价3132元
十年政策回顾效果欠佳，目标不清
调控方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨
第一阶段
时间调控内容均价
2007.8《国务院关于解
决城市低收入家庭住房
困难的若干意见》
调控内容：多渠道解决城市低收入家庭住房困难；建立
健全廉租房制度；改进和规范经济适用住房制度；严格
经济适用住房上市交易管理。
当年全国住宅
均价3665元
2008.12《关于促进房
地产市场健康发展的若
干意见》
调控内容：进一步鼓励普通商品住房消费；加大对自住
型和改善型住房消费信贷支持力度，享受贷款利率和首
付款比例优惠；对住房转让环节营业税由5年改为2年免
征，按收入差额征收营业税；支持房企合理融资需求；
各地采取鼓励住房合理消费，促进楼市健康发展的政策
措施。
当年全国住宅
均价3655元
十年政策回顾效果显著，“救市”“救危机”相结合
调控方向鼓励住房消费和房产开发投资，发展保障性住房
十年政策回顾十年政策回顾
第二、第三阶段
时间调控内容均价
2010.1 国五条
《关于促进房地产市场平
稳健康发展的通知》
调控内容：增加保障房和普通商品房有效供给；购买二套
以上住房贷款首付不得低于40%；依法查处价格欺诈、哄
抬房价及违反明码标价行为；力争2012年末解决1540万户
低收入住房困难家庭住房问题；外资境内投资房地产要严
格按照现行政策执行。当年全国住宅
均价4727元
2010.4 新国五条
《关于坚决遏制部分城市
房价过快上涨的通知》
调控内容：推进保障房建设不力要追究责任；贷款购买二
套房家庭首付比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利
率1.1倍；各地要明确保障房、中小套型普通商品房建设
数量和比例；确保2012年建设完成保障性住房300万套；
加强房企购地和融资监管，完善信息披露制度。
2011.1 新国八条
《关于进一步做好房地产
市场调控工作有关问题的
通知》
调控内容：各城市政府一季度向社会公布新建住房控制目
标；多渠道筹集保障房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖
面；个人购房不足5年转手按销售收入全额征收营业税；
购买第二套住房首付款比例不低于60%；商品房供地原则
上不得低于前2年年均供应量；主要城市拥有二套住房以
上家庭不得在当地再购房；落实住房保障和稳定房价约谈
问责机制；“严打”虚假消息散布者。
当年全国住宅
均价5010元
十年政策回顾史上最严调控陆续出台，效果显著
遏制房价快速上涨，促进合理回归，加强住房保障建设
第四阶段
新国五条细则
完善稳定房价工作责任制
制定并公布年度新建商品住房价格控制目标
建立健全稳定房价工作的考核问责制度
坚决抑制投机投资性购房
限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房
贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法
严格按转让所得的20%计征。加快试点房产税试点工作。
增加普通商品住房及用地供应对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行
业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
加快保障性安居工程规划建设制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把
符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
加强市场监管和预期管理严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信
息发布管理。
限购、限贷不放松，调控方向仍致力于抑制投机需求
商业地产影响
弊大于利：虽然住宅限购、限贷等调控持续从紧，进一步刺
激了商业投资需求，但盲目投资开发却是加速了商业地产泡
沫的形成
对商业地产之影响
受政策限制，2012全国土地交易量较去年有所下滑。二三线土地市场活跃，2012
全年商业用地供应首超住宅。
目前的绝大多数开发商所采用的“以住养商”模式，遭遇“新国五条”，从住宅
转型商业的开发企业，很可能熬不过这个冬天，就死在转型期。
“新国五条”的出台，住宅限购、限贷等调控持续从紧，将进一步刺激商业地产
投资需求，也催生了大量住宅房地产企业和非房企业先后进入商业地产领域，随
着商业地产开放量的增大，未来商业地产的消化压力增大。
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