万科合肥江淮地块市场策划提报 7月 本次提报结构 第一部分 项目整体定位 第二部分 项目产品建议 第三部分 项目客源预估 一、合肥整体市场理解 二、项目区位的理解 三、竞争市场的理解 四、产品平台的理解 五、聚仁对地块的理解 第一部分 项目整体定位 理解1－－发展初级阶段 08年商品住宅成交564万㎡，同比-28.9%；成交均价同比涨20.5%，突破4000元大关； 08年供求比为1.26，库存存在一定竞争压力； 相对其他城市的价平量跌，合肥市场表现出一定的抗跌性，市场表现相对健康； （数据来源政府相关统计） 房地产市场发展落后于同类城市，目前表现出房地产市场发展初级阶段； 相对稳定阶段（1-8月）：政策影响未完全表现，去化稳定在48－60万方，价格提升8％； 市场观望阶段（9-12月）：去化抗性开始显现，去化在35万以内，价格3900－4100元波动； 逐步恢复阶段（1-5月）：2月后成交放量明显，最高超过100万方，价格上涨3.3％基本持平； 市场变动较小，观望期较短，回暖迅速； 理解1－－宏观走势 理解1－－价值偏低 （数据来源政府相关统计） 相对其他运作过的市场，合肥高端市场价值偏低，未来具备提升空间； 整体市场理解1－－小结 相对健康的市场环境，对市场未来运作，尤其高端市场运作，提供良好的价值提升运作空间； 相同环线沿线区域，南部、西部区域价值要高于东部、北部区域； 高端板块老城区外，主要在南部的望潜板块和马鞍山路板块； 理解2－－高端板块 高端市场价值相差不大，价值在5000－6000元区间运作； 一环内非一线开发商，并且受规模限制，去化表现相对不理想； 另外两个高端板块，全国一线开发商为主，引入先进产品力和居住理念，市场具备较好的去化表现； 理解2－－高端板块市场竞争 御景湾 光明世家 一环以内 潜山路 望江西路 马鞍山路 三房 136平米 叠加复式 赠送13平米 三房 149平米 赠送16平米 三房 137平米 无亮点 新古典风格立面，但表现不纯粹，缺乏质感 现代风格立面一般 新古典 基座干挂石材 新古典 全石材干挂 Art deco 具备一定品质感 欧式风格 品质感较高 两房 91平米 无亮点 两房 100平米 赠送22平米 两房 92平米 赠送11平米 一环内传统高端住宅的设计表现，并且受一定规模限制，产品竞争力较弱； 而马鞍山和潜望高端板块，在立面品质感、房型的创新型等方面表现较好，产品竞争优势较明显； 理解2－－高端板块产品竞争 一环以内高端竞争主要体现在绝对的区位价值； 而潜望和马鞍山路板块更多通过开发商品牌和产品力，形成高端竞争力；但区位价值略有欠缺； 理解2－－高端板块区位竞争 合肥主要的高端市场分布于一环以内、潜山路望江西路和马鞍山路沿线； 一环内高端个案具有绝对区位价值，但缺乏社区规模和产品品质打造；而潜望和马鞍山路高端板块，知名品牌开发商集中，更注重产品力和居住理念的塑造，但区位价值有限； 另外受合肥环线距离近的因素影响，合肥高端市场价值相差不明显； 整体市场理解2－－小结 房地产运作发展初期高去化的表现，具备强烈需求支撑； 09年5月合肥成交排名（前10、套数） 理解3－－热点个案 二房 96平米 大面积阳台 入户花园 约10平米 三房 120平米 大阳台 入户花园 约13平米 现代风格 品质感较为一般 现代风格 品质感较为一般 三房 86平米 大面积露台 约10平米 二房 76平米 入户花园 花池 约12 滨湖区 （滨湖新城） 二环沿线 同样，表现为初级的产品力，缺乏对居住品质和舒适性的塑造； 理解3－－热点个案产品竞争 家天下 太阳海岸 华府骏苑 目前中低端个案去化，处于初级市场运作阶段，同时能反映出初级房产市场潜在的巨大需求量； 整体市场理解3－－小结 整体市场理解结论 1、发展初级阶段，高端市场价值低于同类城市； 2、合肥高端市场价值同质运作，缺少一个真正代表合肥城市新形象的高端个案； 3、合肥市场目前运作集中在中低端产品，表现出巨大的潜在客源，而高端市场还未真正运作； 我司认为，合肥未来具备较好的价值运作机会和空间，但市场缺少一个区位和产品双重优势个案，来跳脱现有高端价值平台； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看