安徽美生合肥包河区项目 项目研究的工作阶段划分 第一阶段 市场调研 2005/9/9 工作 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈及座谈会 第二阶段 启动区及物业发展建议 第一阶段 发展战略与项目定位 2005/9/16 2005/10/10 2005/10/30 项目界定及研判 问题结构化分析 市场机会点的挖掘和分析 案例借鉴和分析 项目整体发展战略 项目定位深化 物业发展构思 经济测算 启动区策略 物业发展建议 规划设计任务书 项目目标及限制条件 项目目标 加快项目建设初期的现金回流速度 项目前期聚集人气，扩大市场影响力 利润最大化 项目限制条件 由于包河大道扩建占用本项目西侧部分土地，开发商需要向政府提出具体的用地补偿方案 商业用地面积及容积率已经确定，但分布情况待定，开发商要求世联在9月26号前完成商业用地布局方案建议，向政府报规划 开发商已有规划备选方案，要求世联在本报告中做方案评价 开发商背景 开发商母公司为实业公司，在绍兴有过小规模楼盘的开发经历 本项目是开发商在合肥开发的第一个楼盘，要求务必成功 开发商在当地没有品牌知名度 房行东方 房地产专业交流平台 http://www.swothouse/ 报告结构 项目属性界定 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目发展战略 项目定位 附件 我们的资源和问题 我们的战场 我们和谁争夺客户 我们如何发掘机会赢得竞争 我们的战略 我们应该怎么做 规划方案评价及经济测算 我们的资源和问题 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目发展战略 项目定位 项目属性界定 地块解析 本项目主要问题 项目属性界定 附件 项目交通通达度好，但位于二环路外，属于合肥市近郊区域，客户心理距离大 本项目位于包河区包河大道与312国道交汇处东北处，距312国道约200米，属于城市近郊区域； 地块与市区主要由包河大道、马鞍山路等连接，距市府广场约8公里；至巢湖约9公里； 包河大道现状为双向4车道，规划为未来连接市区与巢湖的主要景观大道，规格为双向8车道。 南淝河 马鞍山南路 包河大道 一环路 二环路 312国道 本案 距市府广场8公里 距巢湖9公里 市府广场