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目 录
项目定位
销售策略
宣传推广
第一部分 项目定位
业态定位
营销定位
主题定位
通过第1、2次提案分析，得出结论，
本项目业态定位为：
社区超市+家居市场+特色餐饮+休闲娱乐四大业态为主；
以及服装/精品/百货和社区配套等。
第一部分 项目定位
业态定位
营销定位
主题定位
主题定位为：
惠州首席生态购物广场
第一部分 项目定位
业态定位
营销定位
主题定位
推广名：半山生态购物广场
（简称：海东半山）
案名暂定：
主推广语：
金南山银西湖，
惠州首席生态购物体验之都
目标客户定位：走高端客户路线
形象定位：高端、特色、时尚
目 录
项目定位
销售策略
宣传推广
第二部分 销售策略
销售总体策略
销售模式建议
销售价格测算
销售区域界定
销售总体策略
这是一场闪电战
商铺销售之前准备充分
由低向高：前期通过网络，人员的小众传播，达到
低调蓄势，销售推广逐步走高，在开盘达到高潮
由外而内：前期诉求重心以主题定位/地段优势/商圈机会 为主，树立项目出身高贵的血统，后期以招商成果为重
由外而内
自低向高
逐步推进
第二部分 销售策略
销售总体策略
销售模式建议
销售价格测算
销售区域界定
项目易售面积为12348平米，占到商业体量的54%. 3楼的销售条件具有特殊性（另阐述）
注：地下层结构修改之后，项目总建筑面积约22800㎡； 项目容易实现销售的面积为12348㎡，占到项目总建筑面积的54%。由于地下超市部分没有商业功能，再如果3楼在即定的时间内完成招商，可“带租约”实现销售，实际销售面积占到项目总建筑面积的71%，达到可售面积的100%
第二部分 销售策略
销售总体策略
销售模式建议
销售价格测算
销售区域界定
目前市场上存在着四种销售模式，根据每种销售模式的利弊，项目不同位置采取不同策略
综合考虑，建议： 临鹅岭南路左、右侧商业1楼街铺直接销售
直接销售区域
理由：
临街铺位市场接受程度高，一直以来受到投资客户追捧；
本项目临主干道街铺面积少，仅占10%，供不应求；
发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；
将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力；
惠州、深圳独立街铺都采用直接销售模式，且销售率高。
1楼街铺销售模式
建议：
商场1、2楼内铺、社区内街铺采用3年短期“返租”销售模式；
建议年回报率为8%、8%、10%，前2年16%从总价中扣除，第3年10%回报从首期中扣除
理由： 包租3年：一是大多中小商户租赁期限为3年，二是从奥运到世博会共3年，投资客户前景看好； 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 3-5年返租期较适中，3-5年后商业有可能旺； 与惠州鹅岭南片区规划实施时间保持一致； 3年租金从总价或首期中扣除可降低投资门槛，扩大客户层面，同时还可可避免法律风险
内铺、内街铺销售模式
合理的形式上的“返租”销售能够实现开发商收益和投资者购买的平衡点
世博会
世博会广场雕塑
“返租”销售案例分析
某内铺
建筑面积：20平米 面价：15000元/平米
总价：300000元
一次性付款方式：
折后合同价：300000*（1-8%-8%）=252000
首期款=252000*50%=126000
实付首期款=126000-300000*10%=96000
开发商实收款=300000-（1—26%）=222000
实收单价：222000/ 20=11100元/平米
不考虑付款优惠程度的差异，两种付款方式的合同价、实收价一致。
采取该销售模式，投资者实首期款为总价的32%，降低了客户的实付首期款和按揭款。同时可解决银行按揭的问题。
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
