让创新触摸未来
麦剑道（中国）策划机构
二零一二年五月
『家天下』项目，是一个全新的商业大盘，商业体量大与人口稀薄构成极大的反差，没有可以复制的地方，需要我们和客户一起在实践中创新、总结、摸索，共同破冰，方成大业！ 【以下方案仅为参考思路】 因为介入项目时间短，未经深入和细致的调研！ 不妥之处，敬请谅解！
前言
第一板块： 项目外部环境分析
帮助进行正确的市场定位； 帮助制定和实施正确的市场营销策略； 帮助实行正确的招商步骤； 有利于开展有效的广告促销活动； 了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； 有利于设计城市综合体的业态与经营方案，为开发与投资提供重要依据；
外部环境分析
环境分析内容
1、人口因素 2、城市规划因素 3、经济因素 4、竞争因素
1、人口因素
区域中心一般每50000㎡服务人口不少于150000人。这类中心服务设施全，商品种类丰富。家天下为130000 ㎡。从这一点看，在传统的区域中心的模式下，辐射区远远无法消化这么大的体量。家天下所在地瑶海区人口数不占优势，应当面向全市人口。提高消费目的性，必须吸引跨区域甚至合肥以外顾客

NO!
从年龄分布来看，以儿童为核心的家庭式，目标客户有限。以女性作为目标消费群体则能贯穿所有。儿童不是买单者，也没有决定权，且与重教育的传统相悖，我们认为女性是消费主体

儿童并不是顾客！
NO!
2、城市规划因素
到2020年规划末期，合肥商业将建设成为“东进西出、辐射南北”的区域性商贸中心、物流中心、会展中心。其中新增购物中心26个

4个
3个
3个
2个
近期城市发展方向:重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展。 重点发展地区:滨湖新区、科技创新示范基地经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6个地区 。 总结：未考虑到项目所在地

合肥形成不了多核心模式，why？
1、合肥属于江淮丘陵地貌
2、总趋势西南、东南和北面高，中南部低。境内地形较平缓
So，各个地区之间没有多少阻隔，交通方便

市民倾向于去淮河路步行街、三孝口、国购等少数几个市中心商圈购物

项目周边地段分析
项目位于合肥市瑶海区北二环以北。离市中心区域较远，约20分钟左右的车程。 周边环绕10余个楼盘。辐射区域内人口达到28W。 东南西北面分别具有合肥市生态公园，火车站，瑶海公园，瑶海工业园，为项目带来了一定的客流量。 没有足够吸引别人的特色，区域外人群前往项目所在地目的性不强。 总结：项目所处地段较市中心区域有一定差距

项目所在地周边交通分析
项目位于北二环以北区域，周边交通发达，但是路况较差。 东南西北侧均临城市主干道与区域主干道，车流量较大，是未来主要的车流交通区域。 5月铜陵北路高架开始动工建设，周边交通情况堪忧。 高架建成后将为项目与包河区、蜀山区及市区的连接沟通带来便捷。能带来一定的客流量。 总结：项目周边多为交通主干道，交通较为便利，但是高架的建设一定程度上影响了周边交通

合肥市四大老区GDP数据比较：
NO!
瑶海区是老工业区，辖区内住房困难家庭占全市将近一半。共有3238户通过合肥市廉租住房补贴申请年审。合肥市廉租住房补贴申请门槛为，家庭人均住房面积低于16平米，人均年收入低于8840元

3、经济因素：
主商圈定位于瑶海区 显然有悖市场法则
合肥人口消费概况
主要以日常生活消费和餐饮消费为主 大宗消费品购买主要进入市区消费 休闲娱乐消费舍近求远 中青年乐于消费，感性消费 老年人消费偏理性和保守

SO：角度不能不准确
NO!
SO：目标不能不聚焦
NO!
家天下项目的成功运营必须构建特色的差异化竞争优势！
SO：传统不会有出路
NO!
合肥现有大的商业街主要体现在：淮河路步行街、长江路和宿州路等，并依托三个主要商业街道形成三个主要商业圈；这里指的商圈是针对选址所在的市中心而言，且由于在未来合肥城市规划中，核心商圈不会发生偏移，其它商圈将不作具体分析。
A、市区商圈分布图
4、竞争因素
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看