提 案：北京上古地产 日 期：12月
【哈尔滨长江路延长线地块开发策略建议】
前提 — 客户目标理解
通过项目的成功运作，实现开发商的品牌塑造 以项目的成功，建立集团在业内的话语权
突破项目地块劣势硬伤，需求市场突破口 创新突破，树立项目在市场中的里程碑地位 实现区域销售价值的突破
企业战略层面
项目操作层面
目录 Contents
PART 1—市场整体状况 1.1、市场发展概况1.2、板块格局特点 1.3、区域竞争策略 PART 2—项目竞争环境 2.1、 区域发展概况 2.2、 项目周边概况 2.3、 项目现状分析 PART 3—项目解决方案 3.1、产品定位策略 3.2、项目开发策略 PART 4—营销策略提要
PART 1 整体市场状况
1.1、 市场发展概要 1.2、 板块格局特点 1.3、 区域竞争策略
PART 1 整体市场状况
1.1、 市场发展概要 1.2、 板块格局特点 1.3、 区域竞争策略
07—09三年价格震荡，市场发展进入理性期
前十个月的均价与前一年的均价基本相当
1.1、 市场发展概要
哈市房地产销售面积统计
1.1、 市场发展概要
哈市房地产开发投资变化
1.1、 市场发展概要
哈尔滨市房地产施工面积变化
1.1、 市场发展概要
PART 1 整体市场状况
1.1、 市场发展概要 1.2、 板块格局特点 1.3、 区域竞争策略
城市中心板块
滨江观景板块
群力新区板块
哈西交通板块
新香坊东南板块
会展中心板块
道外老城改造板块
江北区域板块
1.2、 板块格局特点——城市中心板块
板块关键词： 城市中心 土地稀缺 交通方便 配套完善 代 表 项 目： 99号公馆 曼哈顿国际 恒祥城 郁金台 观江首府 桐楠格天合俊景 新大发国际
板块分析： 江南城市中心板块连接城市各区域的核心及枢纽，是城市政治、文化、经济、商贸、科研、金融、交通的中心 地理位置优越，位于多个区域交汇处交通便利，占地面积大，人口多 党政军机关集中，文化教育资源多，科技力量雄厚 人流、物流、资金流、信息流高度集中，交通四通八达 城市生活配套设施完善，餐饮、购物、娱乐、就医等设施齐全 房地产开发的板块特征： 可开发土地稀缺，大盘更是凤毛麟角，市场价值高 房地产开发空间日益减少，竞争力强 位置优越，交通便捷，客群资源丰富
城市中心土地的稀缺性，产品以高层为主。区域价格在7000--8000元/㎡
园林景观特色弱，周边配套及交通情况为主要优势

城市中心版块---城区富裕人群的选择
板块关键词： 土地稀缺 临江景观 配套完善 豪宅云集 代 表 项 目： 爱建滨江 壹江南 江南明珠 上实盛世江南
板块分析： 滨江板块毗邻松花江畔，是哈尔滨江南的一道城市风景线 横跨道里区和道外区，是历史上哈尔滨的发源地 城市建设密度高，商业聚集，东部逐渐形成商务办公区 临近哈市重要商业中心和旅游景点 板块内人口过多，交通负担重，城市各项负担加重 房地产开发的板块特征： 可开发土地奇缺 江边项目均为豪宅，开发产品单一 客源少，但购买实力强 城市建筑密度过高，使环境受到一定的影响，居住舒适度下降
1.2、 板块格局特点——滨江观景板块
外地实力企业开发，理念均较为领先，针对城市富有人群
产品类型以中大户型临江豪宅为主，建筑以板式高层为主，价格在8000元以上

景观主要以江景为主，物业管理水平高，部分产品带精装修

滨江观景板块---非富即贵人群的彰显之选
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