谨呈：苏州新港建设集团 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 .12.16 名花绽放记 新港 ——名尚花园营销思路沟通 商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作汇报之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 引 子 世联对于名尚的理解 ——现金为王，快速回现 8月 10月 12月 11月 9月 11月9日国务院出台扩大内需十措施确定4万亿元投资计划 10月17日国务院会议要求降低住房交易税费支持居民购房 ９月１６日起下调１年期人民币贷款基准利率０．２７个百分点 11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税 政策调整 从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点 近期国家从利率、税收、扩大内需等方面出台愈来愈强的政策，企图重整市场信心 政策调整力度 市场预期 宏观大势 各地方政府积极相应，救房市而非救房价是这一轮救市的主要特征 宏观大势 未来2-3年我国经济将向“高通胀、保增长、适度利润”发展，房地产业将进入2-3年的调整期 下降期 回复期 调整期 后 调整期政府政策转变 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续2-3年左右时间 宏观大势 我国经济增速将放缓，未来2-3年内可能陷入长期调整当中 救房市而非救房价是这一轮救市的主要特征 即使政府短期内的救市措施出台，受大势的影响，房价不会有稳步提升； 客户对政策的出台后的反应带有观望情绪，并反馈到市场后就会出现滞后性 淡市破冰，09年抢占先机， 拔得头筹，走赢大势 项目本体2CBD片区，独一无二纯90产品，小体量精品社区 塔 园 路 区域配套 新区CBD、独享成熟生活机能全配套 本案 主语城 狮山路商圈 古城区 香格里拉 苏州新区 苏州博物馆 世豪酒店 思考1: 世联对于名尚的理解 快速回现，快进快出 大势—09年现金为王，抢占先机，拔得头筹 项目—纯90项目，小体量 配套—新区CBD，独享成熟配套 含 苞 单位：平米 单位：元/平米 从06年起，整个江苏地区房价平均涨幅为4.5-5%左右 从而看出08年的成交价格非理性增长势必会受到今年大势的影响，继而出现房价回落 从目前的发展形势来看，10月的房价已基本回调到年初水平； 苏州市场 1-10月的消化面积，10月份比今年年初锐减37% 成交均价看，08年苏州房价平均年涨幅为5.4% 平江区、沧浪区、金阊区 区域生活氛围相对成熟； 配套逐渐完善； 外资制造产业发达； 价格回落，步入稳步走量消化阶段 高新区 1-11月新区总成交套数继园区、相城区、吴中区排列第四 1-11月各区成交价格来看，新区价格处于第二区间，与园区、中心区差距较大 第一区间 第二区间 新区的价格在08年出现大幅回调，整个片区成交价格大幅缩水，6000元上下徘徊 苏州市场 本项目竞争集中在第二层级重点项目 竞争项目明年可售量约为近1900套，以消化存量为主； 二房占据市场主流，有800余套 从08年的剩余货量和09年的预推货来看， 后市无论是供应、消化都存在双重压力 苏州市场 本案 主语城 古城区 鑫苑国城城市 面积：78-86、87-98 总价：62-68万/套 阳光假日 面积：94-123㎡ 总价：63-84万0 狮山路商圈 诚河新旅城 面积：70-90㎡ 总价：42-57万 新地国际公寓 面积：130-180㎡ 总价：169万-252万 国际公馆 面积：102-115㎡ 总价：57-86万 区域市场 第一、二层级都属于尾盘消化，从08年下半年至整个09年都会是第二层级展开的激烈竞争 清水园 面积：180-240㎡ 总价：144-192万 项目定义：标新立异，树高价、卖服务 市场去化：缓销→滞销 项目定义：综合大盘、性价比、小户型 市场去化：快销 项目定义：地段、高品质、大户型 市场去化：尾盘缓销 项目定义：地段、CBD纯住区 市场去化：？ 项目定义：大盘、小户型产品创新 市场去化：缓销 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看