北京首特中国绿能港项目初步探讨稿 2009年3月 ［壹］区域辩析 【区域转型，形象重塑】 首钢、八宝山公墓搬迁，石景山区CRD（文化娱乐休闲区）的新区域功能定位，从产业到环境的两次转变，带来区域形象的重塑； [一]、区域认知 启示一： 【价值转型期的机遇与风险】 重工业区 =〉文化娱乐休闲区（CRD） 以2010年为界，石景山区开始进入“价值转型期” ［机遇］⑴.以产业换环境，石景山区的形像价值得以提高，为区域房地产业的发展 带来机遇； ⑵ .CRD利好规划，区域整体价值拔高； ［风险］⑴. CRD各功能区规划功能过于“近似”，办公类物业面临激烈的同质竞争 风险； ⑵ .总部基地及类总部基地物业在亦庄、丰台、密云等都有存在，本项目同 样也面临异区同质竞争风险； 启示二： 【 区域将进入“泛办公”开发时代】 石景山区以打造首都文化娱乐休闲区为主线，逐步形成：“一个科技园区、两个休闲旅游区、三个产业基地、六个商务功能区”的产业发展新格局 从科技园到产业基地，再到商务功能区，无论功能有何差异，实际伴随而来的都是大量办公物业的开发，区域实际进入一个“泛办公”模式的开发时代； 传统重工业区 2010年后，石景山区办公类物业的市场竞争将进入白热化 文化娱乐休闲区（CRD） 【区域办公物业将面临激烈的同质竞争】 根据《石景山区CRD建设行动规划》，首都文化娱乐休闲区（CRD）的建设发展，按照三年（2008年－2010年）打基础、五年（2011年－2015年）大建设、五年（2016年－2020年）大发展的“三步走”步骤来实施 启示三： 重点竞争个案规模体量 根据《石景山区CRD建设行动规划》，从2008年至2010年开始CRD各功能规划区的启动，到2015年基本完成银河商务区、京燕酒店商务区、北京国际雕塑园地下商务区、京西会展商务区、TSM商务区、苹果园交通枢纽商务区、五里坨生态建设区和西山国际小镇等重点功能区及项目的建设，这也意味着从2010年到2015年将是区域内办公物业的规模放量阶段 ［贰］核心问题界定 北京办公物业市场经过十多年的发展，经历了市场调整期和写字楼产品的转型阶段后，现已基本呈现出五大传统的商务办公区：CBD板块、泛CBD板块、金融街板块、燕莎板块和中关村板块 总部基地个案分析之——北京BDA国际企业大道 项目整体分析： 区域位置:位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端 点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界 线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。 经济指标：项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方 米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开 发，于2005年中全部竣工。其中一期面积3万平米 左右，主力户型在1000-3000平米之间。容积率： 0.77，绿化率：41%。 产品形态：16栋独立式办公 配套： 项目拥有满足员工就餐、商务洽谈、健身娱乐、购物休 闲功能的商务会所 ;北京开发区五星级的博达国际交流 中心、朝林大厦；海关、商检、外汇管理局等机构，及 专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮局、电信局、 金融服务机构、消防中心等配套设施。 市场定位：大型企业的研发、设计部门中等规模的以研发、设 计、商务或增值服务为主题的智力密集型的成长企业; 中石化; 资生堂;白领服饰; 世纪城房地产; 宝恒服装设 计; 西班牙奉尔文特控制系统(北京)公司;中国黄金集团 规划特色 高层写字楼 BDA国际企业大道市场定位过程 市场细分 多层写字楼 厂房写字楼 独栋办公楼 生态独栋办公楼 生态独栋办公楼 1500~3000平方米的环境优美的、独栋式的、智慧型产业建筑 大型企业的研发、设计部门中等规模的以研发、设计、商务或增值服务为主题的智力密集型企业 目标市场 市场定位 目标客户 成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户（资生堂），多从事脑力密集型产业，大、中型成长型企业 入住客户特征 通过目标市场的探寻符合其目标客户（大、中型成长型企业）的行为需求，进行市场定位 总部基地个案分析之——北京BDA国际企业大道 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看