诚信立业守正出奇 二OO九年八月
四川[义诚信]房地产营销有限公司 [西城集团]江油木材市场地块 前期市调及产品建议报告 （讨论版）

准确的策略判断来自“真实的市场声音”
在超过5个工作日、3人次以上的全天侯市场调查活动中； 我们详细走访了14个以上江油市主城区销售中的楼盘； 与5位以上经理级以上营销顾问进行了非正式深度访谈； 与其中2位资深置业顾问达成了一定的后期资源互换合作协议； 同时，我们与江油原住民、江油新移民、与偶尔出差江油的三类消费者 进行了不同的建筑外立面、广告宣传语、城市区域印象等项目的测试工作；
报告纲要
1、江油房地产市场趋势简析； 2、江油各城区主要在售楼盘核心竞争力分析； 3、项目市场定位及产品建议； 4、项目前期营销及广告推广重点； 5、义诚信简介及合作方式；
江油房地产市场趋势简析
第一部分
宏观成都微观江油
省会城市的市场经济走向往往将“动态滞后”影响了省内二、三级城市，从开发商心态 到消费者行为引导，都在悄然改变江油未来房地产市场的变化。因此，宏观层面观察 成都房地产经济走向，目的是为了对下半年甚至江油房地产市场的预估 有更合理的判断方向。纵观上半年成都房地产市场现象，近期有以下几点需要 特别提出以供参考：
1- 从年初的一系列市场经济回暖政策到油价上涨，到通货膨胀预期， 到各地压抑已久的刚性需求，直接引发了成都上半年一路销售狂涨， 80%的开发商表示上半年超额完成全年销售目标，各楼盘重新出现“排号买房 现象”。地王频现，成都土地交易市场重新出现大量囤地现像

2- 伴随一路“涨声不断”，部分房地产开发商开始“策略性捂盘”销售，加上短期内 过快增长的房价，又开始引发新一轮“地产泡沫”的讨论；各开发商近期又加速 退盘，希望在大潮退去之前，最大程度获得商业价值；另一方面，中国八大房 地产商联合发表“下半年房价趋于稳定”的对外报告，期望以上半年全面胜出的 ”现金流“表现，去稳固下半年房价；
宏观成都微观江油
宏观成都微观江油
3- 市场终究要归于”供求关系平衡“，加上政府对房地产市场”合理调控“，成都 8月份最新成交数据表明：在成交量环比下跌的城市中，环比跌幅最大的为成都，达到52.99%，创下史上成都环比跌幅新记录；同时，下半年新盘均价开 始首次呈现下降趋势；
综述- 动态观察宏观市场，可以帮助开发商更早规避市场风险；更快借助 市场整体大势尽快销售；估计成都市场上下半年将完全呈现截然 不同的市场状态，伴随全球经济整体性慢慢复苏，房地产经济将慢慢 趋于平稳的市场表现。而最近2年处于调整期，肯定波澜不断；
宏观成都微观江油
回顾江油市场表现，排除近期受到成都7月房价“涨声一片”宏观良好表现 影响，江油市场出现“局部房价上涨，实质优惠增多”的阶段性市场表现以外。江 油因作为汶川大地震重灾区，都呈现出了独具一格的市场表现：
1- 根据江油市房管局上半年发布的数据统计 江油市底市场存量比同期增加了164%，开工项目比去年缩减了近 70%，房地产投资同比下降了24%......，这一系列的数据都是史无前例的； 下半年的江油房地产市场是大多数江油开发商的恐惧时期，除了个别项目 超额完成销售任务（新泰城），大多数开发商都积淀了大量房产囤积到；
宏观成都微观江油
宏观成都微观江油
---摘自《江油市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》
---摘自江油政务网
2- 政府救市，刚性需求爆发，上半年一路飙红
宏观成都微观江油
伴随《江油市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》的发布与 坚决执行，江油市房产在上半年呈现“刚性需求积压已久的爆发”趋势。从房地产相关数据统计表明，仅江油上半年已消化近19万平米住宅，远远超出存量的12万平米；从我们从各楼盘现场采摘数据表明，各楼盘100平米 以下的实用自住型住宅基本已消化完全，刚性需求的爆发把江油的市场表现重新引导向常规发展势态；
3市场两大突围，主城区少数派坚守
宏观成都微观江油
明月板块
滨江板块
面市的江油市场新项目呈现两种趋势， 第一种趋势：主城区80%以上为08甚至07年 市场存量的“大户型、高总价”楼盘，极少量 新盘都以几亩、十亩左右，体量少，追求“短、 平、快”的开发模式，证明开发商对08年低迷 的市场表现还是阴影较大，主城区大面积土地 也相应减少；（少数派坚守） 第二种趋势：在政府及媒介主视角宣传的方向， 再加上各地援建资金的充裕，明月新城板块成 为江油市场上老少皆知的城市重点发展区域， “龙溪谷”以大量别墅形态入市，肩负了多种色 彩的历史意义；其次，在江油本土房地产老大 华丰房产的带领下，北面200亩的新城将重新 瓜分江油市场未来的发展区域；（两大突围）