【番禺龙漖商住地块项目可行性分析】
市场篇篇
报告思路
市场篇篇
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房地产开发投资
从近年同期的数据来看，2003-2008年房地产开发投资同比增速逐年提高；受国内外经济环境影响，2009年出现负增长，2010年逐渐恢复；受宏观调控与投资惯性影响，今年上半年房地产开发投资同比增长32.2%，增速同比下降0.6个百分点
广东近年上半年房地产开发投资走势
按用途完成开发投资数据表单位：亿元
广东近年上半年房地产开发投资走势
按用途划分，住宅同比增长32.8%；办公楼、商业用房和其他用房投资同比分别增长69.5%、23.5%和25.7%。其中，办公楼投资增幅同比提高30.5个百分点，住宅投资增幅提高了2.8个百分点。而商业用房和其他用房投资增幅较去年同期分别下降11.7和17.7个百分点
小结
房地产开发投资：全省房地产完成开发投资持续增长，住宅投资增速稳定，办公楼投资大幅增加，商业用房和其他用房投资增速则有所回落
商品房开发建设
2011商品房屋施工面积29724.06万平方米，同比增长24.1%。其中，新开工面积6561.70万平方米，同比增长16.2%；竣工面积2191.32万平方米，同比下降2.3%
小结
商品房开发建设。全省土地购置面积明显增加，商品房施工面积持续增长，新开工面积增速相对放缓，竣工面积出现小幅下降
商品房交易
与往年相比，今年上半年商品房、商品住宅的销售面积、销售额、销售均价都再创新高。但销售均价的涨幅同比有大幅下降，遏制房价过快增长初见成效
广东近年上半年商品房销售状况
广东近年上半年住宅销售状况
小结
商品房交易。商品房批准销售面积“前松后紧”，可能与地方政府的限价措施有关；待销面积增加，供需比例仍较为宽松；商品房和商品住宅销售面积、销售金额大幅增加，销售均价环比有所回落
总结 楼市入冬
综上所述，受宏观调控影响，我省商品住宅均价环比出现回落。但当前房价仍与民众心理期待有较大的差距。银行信贷将持续收紧、融资成本上升；个人按揭贷款减少，购房者负担不断加重，企业回笼资金压力增大，资金链不断趋紧，房价涨幅较快的部分城市出现实质性降价。依托广州城市空间“南拓”
依托广州港南沙作业区把番禺片区建设成为21世纪广州中心城区、科教资讯中心和航运中心
2010年番禺区生产总值1051.06亿元，增长15.5%，超出广州市平均增长速度2.5个百分点
番禺区生产总值与周边部分地区比较
经济状况
房地产发展状况
单位：亿元
，2010年完成房地产开发投资额103.91亿元（按法人单位经营所在地口径），增长10.9%。在全市各区（县级市）中居第四位；增速居全市第六位
小结
2010年，国家不断出台房地产宏观调控措施，但其凭借良好的区位优势及亚运带来的机遇，房地产开发投资实现恢复性增长，房屋新开工面积高位增长,商品房销售面积基本持平，房屋销售价格稳步上升
房地产市场分区状况
2011年5月番禺区在售项目及将要开盘项目有40多个，其中包括广州亚运城、昊龙花园、万科红郡等，市场供给充足
本案
2011年5月番禺区部分在售项目及将要开盘项目分布
房地产市场分区状况
在售项目包括小高层、高层、独栋别墅等：价格从8500元/平方米至40000元/平方米都有分布，不过普通住宅主要集中在12000元/平方米至18000元/平方米之间
2011年5月番禺区部分在售项目具体情况
小结
由于广州城市南拓，北部调整完善区将成为广州市旧城居住功能疏解的主要地区，洛溪岛、石楼镇、大石镇区以及南村西部等已经成为房地产开发的热点地区
房地产开发投资主要区域发生转移
2010年借亚运之势，销售商品房屋力度从华南板块向亚运板块偏移。 以化龙、石基、石楼为主要区域的亚运板块，完成房地产开发投资22.08亿元，增长39.6%,商品房销售面积66.88万平方米，增长77.3%
开发商投资重心逐渐向非住宅类型倾斜
2010-2011年，番禺区办公楼、商业营业用房和其他用房的投资额均出现较大幅度增长
小结
销售商品房屋力度从华南板块向亚运板块偏移，石楼镇将拥有区域优势 在国家对住宅市场的宏观调控压力下，开发商将投资的重心逐渐向非住宅类型的房地产开发倾斜
房地产市场趋势
目前广州楼市泡沫破灭，房屋交易数量，交易价格均程下降趋势。番禺依托广州城市空间“南拓”战略，考虑政府调控政策对房地产的影响，预计番禺房价在未来10年内应该是稳步上升
广州房价走势
番禺房价走势
番禺房屋成交报表
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