富盈大朗项目商务公寓 2011年营销策略总纲
报告提纲本体分析市场分析营销目标营销攻略
一
我们的项目是什么情况？
1、项目规划说明 2、项目四至说明 3、项目SWOT分析
本体分析
小型综合体，涉及酒店、商业、商务楼三部分
1.1 规划说明
项目规划基本资料 容积率：3.5 占地面积：28050.341㎡ 总建筑面积：114818.335 ㎡ 酒店建筑面积：26200.02 ㎡ 商务楼建筑面积：37958.58 ㎡ 商业建筑面积：33675.52 ㎡ 建筑密度：40% 绿地率：20.42% 酒店客房数：363套 商务楼：680套 总停车位：610个（地下493个，地面117个）
商务公寓共有2栋，680套，面积34-63 ㎡ （预估，无测绘报告），主要为34 ㎡ 单房产品有520套，占比76%
商务公寓户型配比
备注：因测绘报告未出，上述面积为预估面积
小型综合体，涉及酒店、商业、商务楼三部分
1.2 四至说明
东：银朗路及东方银座
北：美景大道、宏育学校
西：美景大道、景泰路、未拍卖地块
南：商会大厦
本项目地块昭示性强，交通通达便利，处于行政服务区。但周边生活配套欠缺，地块有噪音污染
二
外围市场怎样的？有何启示？
1、宏观市场 2、区域市场 3、个盘分析 4、客户定位
市场分析
政策面：政策不断出台，改善与投资持续打击，各大城市限购令陆续出台，预计今年政策将继续以打压为主
1.1宏观市场
经济面：经济平稳复苏，通胀与人民币升值压力剧增，货币政策“适度宽松”转向“稳健”，流动性充裕或进一步收紧
1.2宏观市场
经济平稳复苏，通胀与人民币升值压力剧增。前三季度国内生产总值268660亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。 货币政策“适度宽松”转向“稳健”。2010年，央行八次调整货币政策。其中，六次上调银行存款准备金率，二次加息。中共中央政治局12月3日会议指出，2011 年要实施“积极”的财政政策和“稳健”的货币政策。 11月CPI同比上涨5.1% 创28个月新高。11月居民消费价格（CPI）同比上涨5.1%，创28个月新高，11月份，居民消费价格环比上涨1.1%。工业品出厂价格（PPI）同比上涨6.1%，11月份，工业品出厂价格环比上涨1.4%
土地面：东莞2010年商住用地楼面地价温和上升
2.1 区域市场
从2005年以来，东莞商住用地的楼面地价最高出现在2007年达到2674元/㎡，之后随着2008年楼市的持续低迷，商住地大部分以底价成交甚至流拍，所以楼面价步步下探，直到2009年开始楼面价才重新回到上升的通道，2010年由于一季度高价地的增多，致使全年整体楼面价达到1939元/㎡，同比上升12.48%
商品房：东莞2010年楼市住宅受政策影响成交量有所下降，非住宅受政策影响小加上通胀预期加强交投两旺
2.2区域市场
受政策调控的影响，2010年住宅市场整体成交比较压抑，同比09年分别都有不同的降幅。而高档物业与商用物业受政策影响较小，在住宅市场低迷时期，开发商为了销售突围，力推商用物业加上物价飞涨，通货膨胀预期加剧、人民币升值预期压力加大、外围热钱纷纷涌入国内、投资渠道可选性较少等因素，使得这些物业交投两旺，成交都有不同幅度的增长，其中以写字楼与商铺的表现最为突出
价格：东莞2010年洋房均价为6624元/㎡，同比上涨 19.23%
2.3 区域市场
2010年商品房均价为7889元/㎡，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房价为5733元/㎡ ，同比09年上升8.03%；洋房均价为6624元/㎡，同比09年上升19.23％；公寓均价6383元/㎡，同比09年上升6.47%；别墅均价15207元/㎡，同比09年上升18.41%；商铺均价10209元/㎡，同比09年上升10.60%；而写字楼均价为8974元/㎡，同比09年上升22.55%；车库均价9133元/㎡，同比09年上升12.6%
需求：东莞投资需求基本平抑，刚性自住需求为主导，改善型需求严重受平抑
2.4区域市场
市场上中小户型60-100㎡二三房为市场主流产品，这种需求比较直接和迫切，同时深圳客户受深圳“限购令”的影响，看重了个别地段好、价格洼地区域中小户型的投资价值，纷纷出手购买，使得中小户型非常走俏 。大户型主要是受新政影响，首付门槛和利率的提高，第三套的停止商业贷款，使得以本土购房群体为主的改善性需求暂时观望甚至遗憾的放弃购房计划，因此大户型在新政后面临着严峻的考验
大朗：外来开发商大举进入，楼市供需两旺
2.5区域市场
自从2007年以来大朗的供应量比较四平八稳的，但2010年在外来开发商楼盘集中上市的情况下，新增住宅供应快速放量，全年供应2715套，供应面积30.76万㎡，同比增长近一倍；成交住宅1891套，成交面积20.64万㎡，同比增加21.29%，其中普通住宅均价5996元/㎡，同比上升19.85%。可见在外来开发商的开拓之下，大朗楼市供需两旺，房价也不断攀升。
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