我们志在闯出一片公寓市场蓝海。 以中原思想，树立公寓市场标杆。 报告目录 PART-1市场研究 PART-2项目解读 PART-3客群定位 PART-4项目定位 PART-5营销战略 PART-１ 市场研判 竞争市场分析 单身公寓市场分析 酒店式公寓/单身公寓市场供应大增，竞争激烈，供求关系较为严峻。 集中分布老三区中心以及鄞州中心区等成熟地段，内部竞争激烈。同时，郊区酒店式公寓/单身公寓先天地段条件差，竞争处于明显弱势。 酒店式公寓更依赖成熟地段、服务以及配套，是单身公寓中的高级形态。 受“90 70”政策影响，酒店式公寓/单身公寓的过渡性居住功用面临二房、小三房冲击，更倾向投资性需求，需进一步体现投资价值。其中对普通单身公寓的冲击要大于酒店式公寓。 整体走势 区域分布 产品分析 “90 70”影响 综述 整体走势 区域分布 产品分析 “90 70”影响 08年酒店式公寓/单身公寓继续放量，供求关系较为严峻 数据来源：宁波中原/透明售房 07年酒店式公寓/单身公寓大放量，07年供应4100套，消化约3200套，乘着楼市大好的背景，整体供销两热。 受“90 70”政策以及“办公变脸”影响，08年酒店式公寓/单身公寓量继续放量大增，预计供应在4500套左右，政策从紧以及观望愈浓影响，消化能力难以大幅上升，总体呈供略大于求态势。 汇豪天下 东外滩花园 威斯汀中心 江南一品 联盛广场 明天广场 城市花园单身公寓 壹爵 盛世天城二期 奥林80 半岛华府酒店 春天彼岸 城市中心及鄞州中心区等成熟地段酒店式公寓/单身公寓持续放量，竞争激烈。同时，郊区酒店式公寓/单身公寓先天地段条件差，竞争劣势更为明显。 整体走势 区域分布 产品分析 “90 70”影响 嘉华soho 泛亚国际 英郡 城市之心 世纪东苑 酒店式公寓相较于普通单身公寓更依赖突出的地段、配套以及周到的服务，投资功能为主，是单身公寓中的高级形态。 整体走势 区域分布 产品分析 “90 70”影响 “90 70”政策下小户型供应增加 低总价优势 交通优势 配套优势 居住成本相对高 适合单身 总价相对不高 社区氛围浓 居住成本低 可作为婚房 “90 70”政策下小面积竞争白热化，酒店式公寓/单身公寓将更偏重投资功能，过渡性居住功能被小面积住宅代替。同时对普通单身公寓冲击将远大于酒店式公寓。 投资、过渡性居住功能兼具 70-90平米小二房、小三房供应增加 单身公寓增加 整体走势 区域分布 产品分析 “90 70”影响 竞争市场分析 单身公寓市场分析 酒店式公寓发展评价 宁波酒店式公寓发展较晚，目前处于快速发展期，成熟商务地段是培育酒店式公寓的基础。 老三区中心区地段倾向高档次的顶级酒店式公寓定位，鄞州中心区产品以及定位相对丰富。 近期鄞州中心区为热点发展区域，竞争和机遇同在。 目前已售或在售的酒店式公寓，租赁情况或销售情况较好，发展潜力看好。但未来竞争加剧，需抱理性谨慎态度。 本项目竞争选定 根据本项目所属区位、物业基本特征（酒店式公寓、含酒店以及商业配套），结合相似地段、相似客群、相似产品的竞争原则，本项目的直接竞争锁定为鄞州中心区板块，以酒店式公寓项目为主。 目前主要参考楼盘 南苑国际 万达城市之心 未来主要竞争项目 联盛广场 明天广场 壹爵 联盛广场 明天广场 壹爵 城市之心 南苑国际 本案 三江口核心区 鄞州中心区 位置：天童北路和鄞县大道交叉口南苑国际A栋 发展商：宁波南苑置业 楼盘形态： 29F板式精装修单身公寓（29F，2梯9户，共450户）。 面积范围：面积42~68平米，主力面积45平米。 层高3米。 开盘时间和均价： 05年9月23日正式开盘，均价8500元/平方米（装修成本1000元/平方米，3—5返租，年回报率6%） 当时销售情况：，一次性付款97折，按揭首付30%。当时销售状态较好。 二手市场价：目前二手房价格在1.3-1.5万元/平米。 参考个案 南苑国际酒店式公寓 城市之心 产品规划：1幢48层酒店式公寓，共计1148套。 主力面积：45-65㎡、85㎡ 精装修标准：1500元/㎡ 层高：平层3.2米 开盘时间和价格：07年11月开盘，目前均价1.4-1.5万元/㎡。 物业管理：万达物业 内部配套：共享万达广场商业配套 销售情况（客户）：截止2月底，已经备案消化826套。客户以40-50岁的投资客为主，鄞州区占了85%左右，同时有小部分的境外人士购买。 参考个案 万达城市之心 目前各面积段的供需情况 产品设计：外立面是由澳大利亚PCAL设计公司担纲。整体设计简洁俊朗。从细节上，建筑构件采用了现代的金属、玻璃材料，构筑出经典的三段式：顶部丰富，中段处理大气，而底部却细腻感性，满足人尺度构件转换。 项目配备了10部高速电梯、600平方米的挑空大堂。 主力面积40-50㎡ 参考个案 万达城市之心 产品规划：由5幅地块组成，将开发为情景体验购物中心、特色餐饮酒吧街、青少年儿童世界、时尚文体广场、高级商务中心等一体的国际时尚消费体验中心。规划1幢23层单身公寓，合计近700套。 主力面积：50~100㎡。 精装修标准：5000元/平米 开盘时间和价格：08年年底09年年初，超过1.5万元/平米。 备注：定位为宁波市场上最高档的公寓，装修标准5000元左右，也将达到目前市场上最高。公寓分布在“门”两边，层高为3.6米。至于21-23层门中间部门将建成层高5.4米的双层超5星级会所。 参考个案 联盛广场