以前，对于租户而言，在上海选择什么的
地段作为办公场所，是一个简单而又非常
重要的问题。15年前，在上海设立办公室
就意味着在虹桥地区或上海商城。当时的
办公楼供应十分有限，很多租户都在酒店
的客房内办公
到了二十世纪九十年代末，虹桥地区和上
海商城不再是租户的唯一选择了。在各区
政府的主导下，新的商务区陆续出现在上
海市中心的五个区（静安、卢湾、黄浦、
徐汇、浦东）
近年来，各大公司对办公地点的选择趋势
也开始重塑这些不同商务区之间的关系，
并重新定位了这座城市。在政府规划和市
场需求的双重推动下，一个统一的核心商
务区开始形成
五大商业区的位置—
市场发展胜于政府规划
上海与世界其他大城市的不同之处在于，
各区政府对房地产发展的影响力非常大
在上海发展转变成为中国经济中心的早
期阶段，各区政府都十分渴望获得“上海
CBD”的头衔并为此展开激烈竞争。在这场
竞争中，五个主要的商务区脱颖而出，分
别是静安区、卢湾区、黄浦区、徐汇区以
及浦东新区（陆家嘴）
静安区出现了越来越多的高档写字楼和豪
华零售业设施，大大推动了南京西路商务
区的发展，并使之在本世纪初走向成熟
被称为“梅泰恒金三角”的地区聚集了上
海最高档的写字楼和商铺，逐渐成为大量
国际性专业服务机构和奢侈品牌的云集
之地
核心区的形成—
重新定义上海的核心商务区
尽管上海这五个位置分散的商务区在不同时期
繁荣发展，但是随着新的配套设施的发展和知
名商家的入驻，这五个地区逐渐聚合并发展成
为一个统一的核心商务区。尽管区政府的规划
促使这五个商务区之间曾经展开激烈的地产竞
赛，但是最终还是市场的力量使得这些区域合
而为一
图1：核心区初期发展情况
静安
卢湾徐汇
黄浦
陆家嘴
资料来源：仲量联行
卢湾区淮海路的发展也十分相似，新天地的落
成带动了该商务区的发展。黄浦区人民广场在
本世纪初崭露头角，周围环绕着四座甲级写字
楼和一座八层的商场。随着上海向城市西部的
推移发展，淮海路在徐汇区的路段也发展成为
另一个商务区
如同纽约（Midtown and Lower Manhattan）、
伦敦 (West End and the City)、香港 (Central
and Kowloon)等国际都市，上海核心商务区的
最后一个板块在地理上是与其他板块隔离的
在黄浦江的另一边，上海的第五个CBD商务区在
浦东的繁华地段形成。浦东1.7平方公里的小陆
家嘴区域内集中了面积约70万平方米的甲级办
公楼，其密度已等同甚至超过了浦西办公楼的
密度
核心区的形成—重新定义上海的核心商务区
图一 a-c：上海与纽约、伦敦和香港的比较
资料来源：仲量联行
图二：核心商务区囊括了上海的大部分办公面积
资料来源：仲量联行
黄金地段吸引高质量地产，高质量地
产定义黄金地段
历史告诉我们，在预测城市核心商务区时，不
应仅仅考虑一部分开发商的因素，甚至不应
仅仅考虑城市规划部门的因素。城市的核心
商务区是由市场决定的，市场能够综合考虑
供需方面的平衡，不是完全接受人为的规划
结果
由于在上海，高品质的办公楼非常抢手，黄金
地段总是呈现出办公楼紧缺的局面。随着城市
核心商务区域的发展，开发商继续在商业集中
地段的周边不断建设高档的写字楼，久而久
之，这些区域不断扩大，而这些相邻的商业集
中地段也就成为今天的核心区
随着一个完整的核心商务区的形成，市场也随
之作出反应，快速地达到租金水平的一致。例
如，地处人民广场的来福士广场（2003年）和
位于徐汇区的世纪商贸广场（2004年）在刚投
入使用时比较冷清，租金也比南京西路黄金地
图2：核心区最近发展情况
段便宜很多，但是两年以后其租金已相差无
几了
当然，即使在核心商务区中，黄金地段的租金
还是有所差别。在上海，淮海路和南京路是两
条拥有高档零售铺群的著名商业街，也是上海
核心区的两个焦点路段。与之相交的很多纵向
街道云集着众多餐馆、服装店、酒店和都市夜
生活场所。在拥有豪华设施的国际酒店和高级
服务式公寓的点缀之下，这里的核心区呈现出
繁华城市生活的勃勃生机。同时，绿化带也增
添了核心区的魅力，也使钢筋水泥的摩天大楼
看起来柔和了许多
在陆家嘴地区，甲级写字楼的出现要早于配套
设施的建成，很多配套设施还都处于建设阶
段，并在未来四年内完工并投入使用，其中包
括即将竣工的上海国金中心的八万平方米商场
和两个五星级豪华酒店。这里还将建设一个网
络，连接陆家嘴地区主要的宽阔街道，以方便
这些楼群之间人流交通。此外，随着陆家嘴越
图3；核心区现在和未来发展情况
资料来源：仲量联行
资料来源：仲量联行
核心区的形成—重新定义上海的核心商务区
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