盐田港办公及综合配套服务区项目－－ 前期策划顾问报告汇报稿
2008年11月
深圳市盐田港集团有限公司汇报纲要
宏观环境分析 物业市场分析 发展策略及产品建议 财务分析
一、宏观环境分析物流是深圳重要支柱产业，已建成六大物流园区，盐田港占据重要一极
2007年深圳集装箱吞吐量区域分布
2007年，深圳物流业产值占深圳生产总值的10%，约700亿元。 深圳有物流和货运相关企业2,000多家，其中现代物流企业已达到200多家，涌现一批具备综合物流能力的第三方物流企业。 物流行业的发展对港口集装箱运输提供强劲支持
数据来源：深圳统计年鉴珠江三角洲集装箱港口密布，盐田港面临激烈竞争
珠江三角洲集装箱港口目前已形成以香港为国际航运中心，深圳港（含盐田、蛇口、赤湾等）、广州（含黄埔、南沙等）为干线港，区内其他中小港口为喂给港的格局。广州南沙港区的崛起带给盐田港极大威胁
南沙港具有优越的地理区位。通过吸引大型船公司参股经营加快了其发展速度－－中海、中远参股后将原来在深圳港的航线转移至南沙；与中海、中远有战略联盟及合作的法国达飞、韩进海运等船公司随之在南沙开通航线
广州港与盐田港集装箱吞吐量
广州港与盐田港集装箱吞吐量增长率
数据来源：深圳统计年鉴，广州港集团，中国港口集装箱网深圳西部港区的发展对盐田港也造成压力
盐田港集装箱吞吐量占深圳比例
盐田港集装箱吞吐量占深圳的比例，从高峰时的约60％下降至目前的约40％。 西部港区的区位优势更加明显，政府的基础设施投资力度不断加大，多个物流园区正在开发建设中。 提升港口竞争力是盐田港面临的迫切任务
数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府深圳未来城市发展重心向西，盐田区处境不利
《2007～2020深圳市城市总体规划》显示，未来深圳将形成“双中心”的城市格局，“福田－罗湖”中心区和南山前海中心区将成为深圳未来的两个市中心。 位于西部区域的前海中心（包括前海、后海和宝安中心区）将发展区域功能的生产性服务业与总部经济。 深圳西部区域未来城市轨道交通和城际交通设施聚集，与广州、东莞以及珠江西岸区域的联系将更加便捷
深圳城市发展规划示意
深圳轨道交通规划示意盐田区当前总体经济水平在深圳占比偏小
2007年盐田与深圳全市主要经济数据比较
数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府盐田区近年人口导入减慢，常住人口增长温和
盐田常住人口数量及增速（1998～2007）
数据来源：盐田区政府项目的SWOT分析开发高品质物业有利于盐田港竞争力的增强
1990年，国务院决定开发浦东，在陆家嘴成立中国第一个国家级金融开发区。 为显示决心，并提升区域竞争力，政府组织中粮集团等10家大型企业投资建设金茂大厦。 金茂大厦高420.5米，建成后成为标志性建筑和上海著名景点，极大促进了陆家嘴金融贸易区的发展并带动了旅游业的发展
1984年中英达成香港回归协议。为展现香港的美好发展前景，著名建筑师贝聿铭受委托设计中银大厦。 中银大厦高315米，落成时是香港最高建筑，并成为著名景观。 中银大厦代表了“中国人民的雄心”
金 茂 大 厦 · 上 海
中 银 大 厦 · 香 港
二、物业市场分析办公市场深圳优质写字楼沿交通干线分布，自东向西发展
新兴市场 代表项目：天利中央广场、海岸大厦东座 起步较晚，尚缺乏集聚效果
深圳新CBD 代表项目：诺德中心、卓越时代广场 日渐成为银行业、金融业及其它专业服务业的集中地
深圳旧CBD 代表项目：发展银行大厦、地王广场、嘉里中心 商业环境成熟，基础设施完善，深受跨国公司所青睐
深圳甲级写字楼区域分布
深圳甲级写字楼区域构成
福田是甲级写字楼主要聚集区。 盐田目前缺乏高品质项目
数据来源：仲量联行物流行业是主要租户，其中不乏国际知名企业
相当部分的物流企业都将总部设在了罗湖、福田等中心区域
物业行业代表性租户
深圳甲级写字楼租户构成
数据来源：仲量联行第三方物流涵盖业务
港口物流：围绕港口展开的现代物流分支
主要服务活动：仓储、运输、物流、加工、贸易、金融、保险、代理、信息、口岸等 活动流程：
厂商
物流
仓储
车行
报关行
口岸
船公司
船代
港口
货代
厂商
保险主要企业对写字楼物业需求
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