地产行业的2012分化与整合中的模式竞争
一、分化与整合
财务状况的分化：四成企业无资金缺口，四成企业资金缺口大于10%
调控背景下，地产行业整体的财务状况恶化，上市公司平均的现金持有比例从2009年末的18%下降到2010年末的16%，2011年中期下降到13%；平均的净借贷资本比（（银行贷款-现金）/净资产）从2009年末的20%上升到2010年末的41%，2011年中期上升到46%；平均的总负债率从2009年末的65%上升到2010年末的69%，2011年中期上升到71%。 随着财务状况的恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大：如果成交量持续萎缩至2012年，则行业整体将处于资金缺口状态，其中六成企业面临资金缺口的威胁，四成企业在无法维持当前贷款规模（到期贷款无法续借）的情况下将面临相当于总资产10%以上的资金缺口，但仍有四成企业无资金缺口。
效率分化：高周转企业优势扩大
2007年行业高峰期，地产上市公司平均的存量资产周转率为0.50倍（相当于平均用24个月回笼资金），2008年低谷中上市公司平均的周转速度减慢一半至0.26倍（平均的资金回笼周期延长到45个月），2009年市场回暖后行业平均的存量资产周转率又恢复到0.45倍（平均的资金回笼周期缩短到27个月），2010年调控背景下存量资产周转率再次降低至0.37倍水平（32个月回笼资金），2011年上半年地产上市公司平均的去存货速度减慢24%，年化的存量资产周转率降至0.28倍（43个月回笼资金），已接近2008年的低谷水平，持续低谷中周转速度恐将进一步降低10%左右至0.26倍（46个月回笼资金）。 我们以营业利润率为横轴、存量资产周转率为纵轴绘制了地产上市公司的效率分布图，然后将那些“年销售额在30亿以上、相同利润率下有着行业最高周转率的企业（或相同周转率下有着最高利润率的企业）”连接起来，由此构成了行业的效率边界，它是地产企业在相同产品定位下所能达到的最高运营效率。 繁荣期，边界上企业的存量资产周转率是行业平均周转率的2.05倍；低谷期，边界上企业的周转效率是平均效率的2.31倍。以边界效率为10分，边界效率的20%为0分，2011年中期上市公司平均得分3.98分，其中，效率评分在5分以下的企业从2010年的69家上升到77家，占总数的65%。但在多数企业不及格的情况下，仍有16家上市公司的效率评分保持在8分以上，其中，万科、中海、恒大、SOHO、雅居乐、龙湖、仁恒、保利等公司的效率评分均在9分以上——调控背景下，效率的分化也在加剧。
效率分化：高周转企业优势扩大
模式分化：规模化和城镇化模式优势显现
模式方面，规模化和高端化一直是中国地产企业的两类主导发展模式，它们分别位于效率分布图上效率边界的两端（规模化企业通常产品线定位中低端、利润率不高，但周转速度快，处于效率边界左侧；而高端化企业则以中高端产品线为主，利润率高但周转速度慢，处于效率边界右侧）；但调控背景下，高端产品线遭遇更大冲击，规模化企业优势显现。 研究显示，在2007-2008年的一轮周期波动中，无论是效率边界左侧的规模化企业还是右侧的高端化企业，周转速度的降幅普遍在50%左右，周转率的绝对值差异在缩小。但在2009-2011年的周期波动中，奉行规模化、高周转策略的企业低谷降幅普遍小于奉行高端化、低周转策略的企业，周转率的绝对值差异保持水平。结果，营业利润率在20%左右的城镇化标杆企业，低谷周转效率降幅在30-35%水平；营业利润率在30%左右的规模化标杆企业，低谷周转效率降幅在35-40%水平；营业利润率在40%以上的高端化标杆企业，低谷周转效率降幅在40-50%水平。显然，低谷中，规模化和城镇化企业的周转率优势扩大。 2011年中期的地产上市公司综合实力排名榜上，即，TOP 10的企业中，规模化企业占4家（万科、中海、保利、金地），城镇化企业3家（恒大、碧桂园、雅居乐）、区域龙头企业1家（河南建业），高端化企业1家（龙湖），商业地产开发企业1家（SOHO中国）。 调控背景下，模式也在分化。
模式分化：规模化和城镇化模式优势显现
区域分化：一线城市价格调整压力31%，二线城市17%
区域方面，以2011年9月的发改委新建商品房集中成交均价计算，北京的月供收入比已达到159%，上海达到140%，深圳达到124%，杭州90%，广州81%，一线城市加权平均的月供收入比已达到124%，较当前刚需可承受房价高31%；二线城市加权平均的月供收入比为61%，较刚需可承受房价高17%；三线城市的月供收入比除个别地区，在30-50%之间，尚处于可接受范围内。 调控中，区域分化已经显现，2011年1-10月，上海、杭州累积预售面积同比降幅在20%以上，温州降幅更达到30%以上；但石家庄、合肥、沈阳、西安、重庆、成都等城市预售面积同比仍有所增长。结果，一线城市新开工面积与销售面积的增幅差距扩大到30%以上，但二三线城市仍较小。区域分化进一步加剧了地产企业之间的业绩分化。
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