长沙房地产市场补充调研
谨呈：湖南高鑫房地产开发有限公司
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：[]GW82本次沟通是在市场资料未完全获取、未深度解读的情况下进行的初步简单沟通，所提出的观点可能不够深入或存在偏差。若贵司存有不同意见，希望能及时提出，以助于共同做好项目。工作情况说明
竞争分析
政策分析
地块分析24在高鑫房地产公司的大力协助下，世联主要完成下列工作工作情况说明
竞争分析
政策分析
地块分析24. 4.5
中国人民银行决定从4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

. 7月
国家八部委联手查中国房价暴涨因素 深圳是重点城市; 深圳市13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动； 7月2日，深圳市房地产业协会网站发布通知要求， 8月1日起，深圳二手房交易将全面启用《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》

. 6.5
中国人民银行发布公告，决定从6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
从5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点

.5.19
. 8月
8月1日，新版《二手房买卖合同》正式实施，以往二手房买卖中的阴阳合同现象将得到很大程度的抑制

央行于7-9月3次上调节存款利率，，先后上调存款利率5次，上调存款准备金利率8次
. 9月
. 9.27
第二套住房首付不得低于4成，贷款利率不得低于同期贷款利率的1.1倍
10月以后市场变化 1、一手放、二手房成交量严重下降； 2 、项目开盘销售率一降再降，客户观望情绪要重； 3、一手房出现有价无市局面，价格无明显下降趋势，成交量急速下滑；
. 12.12
第二套界定以家庭为单位，只要是贷过款，无论是否还清，一律按照第二套房处理
，国家、地方政策同步进行，实施一系列宏观调控措施，坚决打击房价暴涨银监会7月20日召开的年中工作会议明确表示，“ 要将金融机构的新增贷款速度控制在全年15%以内，并将15%视作监管部门为银行划定的警戒线，但部分银行在上半年的增速已达到16%，因此紧缩贷款是下半年的主题。”
本次宏观调控最为不同在于——金融政策调控出现，银根全面紧缩，收紧房贷政策调控的重点转向需求的本质，鼓励自住、打压投机
十七大报告指出： 综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平； 健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难

2002~第三季度宏观调控对市场的影响
结果：与调控的初衷相违背，房价依然节节攀升
本轮宏观调控及其影响
金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高 各大银行取消加按业务； 严格贷款审批手续、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭，二手放贷基本停止； 调整利率结构，上涨短期利率贷款

.8
至今
成效明显，客户明显观望，开发商定价谨慎
实质：
调控市场心理
调控购买能力
政府宏观调控方向的转变
政府抑制房价上涨决心坚定，长期而言房价增幅将趋于理性； 手段趋于多元化，除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构” 外，未来将强化“金融、税收政策” 的措施； 调控方向从供给和市场心理逐渐转向需求的本质

未来政策方向预判存款准备金率9次调整 加息5次， 一年期存款基准利率提到3.87； 一年期贷款基准利率提到7.29%。
通过金融政策调控，多次加息，同时影响消费能力与企业融资成本金融收紧政策的频频出台，使得资本助推力量逐渐减弱，投资需求放缓，刚性需求观望
循环贷是一线城市房价助推的最直接力量，使消费者从潜在的资本增长直接变为现金流增长，从而极大地助长了其投机行为，直接引发房产价格的上涨； 取消房产循环贷，长沙将难以重现一线城市暴涨景象；
政策打压
金融紧缩
市场观望
投资需求受限
改善需求推迟
首置等强刚性需求平稳增长政策对长沙房地产市场的影响新政下市场观望气氛浓重
下半年长沙市场商品房成交量在10月达到一个颠峰，11月有很大滑坡，12月份持续下滑

房贷新政不仅在很大程度上打击了投资者对楼市预期的信心，更让包括长沙在内的全国许多城市楼市陷入“价涨量跌”的尴尬境地。来自长沙房地产市场的数据表明，截至 12月31日，连续5周期房成交量呈现下降趋势

9.28政策出台以后，长沙房地产市场成交量大幅下滑
。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看