——让鸣元地产心动西安的创意报告 不鸣则已一鸣惊人 前言·思路决定出路 这是一片贫瘠 却又充满了理想的土壤 剑走偏锋，颠覆传统才是这片土壤在现实的狭缝中得以生根发芽的唯一出路 悉心的耕耘与扶植，种子方能在这片土壤中开花结果 目录 第二部分 有关市场的重要事实 第一部分 项目地块分析 第四部分 关于建筑风格的联想 第三部分 关于定位的核心思考 项 目 市 场 定 位 第一部分 项目地块分析 宗地周围颜色表明：区域所处城市的非居住密集区 绿色实线：宗地为中心/半径1KM 蓝色实线：宗地为中心/半径2KM 城市卫星成像分析 高新北：固定12万 暂住3万 土门：固定7.2万 暂住1.8万 枣园：固定5.9万 暂住1.1万 城市卫星成像分析 城市卫星成像分析 宗地东、西、北面 宗地东面仅有的村落，因受围墙阻隔，不易构成项目的常规消费。 北临的规划路仅仅作为本项目的商业调动点 城市卫星成像分析 宗地南面 均为颓败的生产厂区，不构成消费力。 项目南向基本临近昆明路，是项目发展源向高新的启动点 城市交通规划分析 宗地 城市规划用地分析 城市规划用地分析 宗地 第二部分 有关市场的重要事实 事实一 城西之现状 工业区现象 城西区南邻高新区，北居汉城遗址，东临明城墙，西连咸阳，城市规划面积约有100平方公里，区域内现有人口60万左右。城西是西安市重要的工业基地，也是我国研究和生产高压、超高压输电设备的重要基地之一。有“一五”、“二五”期间建设的“电工城”、“航工城”，有中央、省、市属大型企业200余家，其中远东公司、庆安宇航设备公司、西仪集团、铁道部西安车辆厂、西安电力机械制造公司、西安印钞厂等50多家闻名全国的大中型工业企业。 城西的商贸业逐步发展，但是仍有不足。以前，城西的商贸业主要集中在土门一带，近几年才形成丰庆路、玉祥门和西门等商业区。由于城西是一个工业化相对集中的区域，早期城西商业基本上是小打小闹，先是靠厂区里的商店来满足，后来很多厂区出现“破壁开店”，但规模和品质也相对有限。直到民生、家世界入驻城西之后，使这一区域出现了大规模、高品质的商业网点。目前，西郊家世界购物广场、西门人人乐购物广场、土门国美、土门华润万家等已成为城西区的商贸亮点。玉祥门、土门、丰庆路、白家口市场群，构成了城西区多元化、大规模的流通格局。 分析： 综合来说，城西区还是一个工业区，因此除了本区域的居民，几乎吸引不到其他区域的人到此置业。另外，城西的商业不够繁荣、娱乐餐饮配套有些差，也影响了人们在此置业 工业区 工业区 工业区 事实二 城西之发展不温不火 按照过去的西安市区域布局，东郊是纺织城，西郊是电工城，南郊是文教区，北郊是农业区。在这样的规划下，城西作为电工城，纵向比较一直发展的都还不错，不过要是横向比较的话，就有些落伍了。城西的工业基础比城北好，比高新区好，可以说，是西安最好的。但是当历史的车轮进入了市场经济的新时代，城西就落后了。20世纪90年代后，城西虽然也在发展，但是发展的不温不火，而同时期的高新区和城北的经开区却是一日千里，发展迅速。高新区数年前就把“电工城”甩在了后面，06年，城北的经济发展也追上了城西 分析： 城西经济发展速度以明显落后于西安其他区域，但紧临高新区及“西咸一体化”的条件，为城西区经济发展提供了有利条件 事实三 城西地产现状 渐被遗忘 由于早期大规模的重点建设，使得城西的产业和布局基本上“一步到位”，封杀了区域房地产商品化进程，各企业集资建房也直接削弱了商品房的优势，制约了城西商品房市场的繁荣。加上区域内经济发展较慢的原因，造成购买力相对较弱。另外，由于电工城严格的规划和布局以及集约式的土地利用，使城西的建设用地几乎没有剩余可言，土地资源稀缺，也使房地产开发受到一定限制。较长时间内一直没有开发商进入此地，城西成为被“房地产遗忘的角落”。近几年城西房地产也有所发展但相对与其他区域来说仍十分缓慢，主要集中在城西区高新周边，昆明路沿线、劳动路沿线。 分析： 在城西的房地产开发中，区域性比较明显主要集中在城西区高新周边，昆明路沿线、劳动路沿线，其他区域因无地或较偏僻等原因仍有待开发 事实四 城西之物业类型中小住宅户型主导 2009年1季度城西区有在售、待售项目共计61个，2009年1季度城西区商品房成交均价为5022元/平方米，较去年同比上升4.79%。各物业在售均价情况：普通住宅为3838元/平方米，商服用房为6979元/平方米。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看