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一、地块研判
二、市场状况综述
三、针对性调研
四、项目定位策略
五、项目产品策略
六、营销策略
依据山东省城镇体系发展布局和“济—兖—邹—曲”都市区发展战略，以构筑现代化大城市框架,创建国际性历史文化名城、世界儒学研究中心和鲁南地区中心城市为目标
突出历史文化及其保护，强化生态环境建设，建立城市综合交通体系和市政设施网络，形成布局合理、 功能完善、 环境优美 、特色鲜明的花园式生态城市
高铁新区
开发区
南部新城区
中心城区
西部新区
宗地位于曲阜市城市北部，地处三孔旅游中轴线之侧，靠近秉礼北路。总占地约42亩，周边有建筑物限高要求
沿秉礼路北行与104国道相连，南行1.5公里达到曲阜中心干道静轩中路，沿延恩东路西行，与曲阜古城三孔相通，东行300米为周公庙
宗地周边居住情况良好，生活基础配套较为齐全。地处古城北邻，环境资源相对初级，周边城市化进程发展滞后,有一定的教育资源，但教育资源整体品质较低
宗地现有规划以4、5层为主，规划容积率1.45，总建面40480㎡，其中可售面积40010㎡，规划总户数304户。目前宗地实现七通一平，项目地块方正
结 论： 1.项目地处城市老城区中轴线上，交通便捷； 2.项目周边城市化水平落后，基础设施配套较初级，教育资源相对发达，但整体品质一般； 3.总体开发规模较小，虽有附属物存在，但基本不存在拆迁压力； 4.宗地位置处于孔府北邻，受区域位置影响，该区域市民关注度较低，并且故有不住“庙后”的影响，多数高端客户对本案不甚关注
一、地块研判
二、市场状况综述
三、针对性调研
四、项目定位策略
五、项目产品策略
六、营销策略
新政不断出台，其目的“抑制投机”而非“打压发展”
从加息、限贷、保障房供应、一二线城市限购、一房一价等调控手段来看。现阶段政府调控的的方向和方法已经逐渐切准了房地产有效调控的脉搏，这更多的体现了政府智能的归位。但是，从目前三四线城市房地产行业发展来看，行业发展稳定的城市将成为地产商转移投资、规模再扩大的有效阵地
三四线城市影响重点表现在“限贷”上。首付比例提高、利率上浮、加息——直接影响投机性购房行为，对刚性需求和首改型客户影响不大
政府全力打造保障性住房
家庭限购限贷，客户购房成本及持有成本增加，影响购房欲望
？
客户普遍对楼市调控不抱太大希望，短期观望，价格合适仍会出手
客户认为新政的影响
其中受调查客户36%认为此轮调控影响较大，但仍有28%的客户对政策调控不抱希望
客户对市场后续发展
近年来政策频繁出台，导致市场对政策产生抗性和疲惫性，仍有超过一半客户认为短期会反弹
通过分析，调控期内刚性需求和部分首改型客户为主要购房人群
刚性需求：
拥有购房名额，如价格满足心理需求，仍会出手
首改型：
首付成本、利率上浮，影响较大，观望浓厚
政策调控期楼市投资门槛高，受影响最大
投资型：
年初，地方政府对地方调控开始试探出台“维稳”政策侧面救市，但中央政府反应快速，迅速叫停！据凤凰网调查显示，超过95%的受访者认为房产不需救市；90%的人认为救市会暴涨！这比较全面的反映了当前房地产调控环境和需求舆论环境
政府的态度已经很明确，芜湖政策松绑被叫停是一个标志，上海的政策被叫停算是节点地方松绑屡遭坚决阻击，政策松绑无退路，房企自救或将成为的主旋律
通过对过去一年房企救市的分析，所谓自救主要表现在三个层面。 1.降价兜售； 2.做足产品做足感受； 3.强势营销+大渠道营销
县级城市中，由于受供需持衡现状影响，老百姓受舆论环境影响严重，在普遍以改善型客户和进城型客户为主要购房大军的情况下，县级城市房产项目的营销更多的来源于执行力的实施和精细化专业团队的操练！
小结
当前政策条件下，房地产发展稳定的城市【特别是三四线城市】成为地产企业投资热衷的新阵地。
至于当前政策调整带来的市场萎缩，具体的限制性措施会因为经济和市场周期的调整而有所调整，紧缩性政策会有一个逐步退出的过程。相对而言完善房地产管理的体制性因素，对经营开发的影响相对中性。
从刚需和首改型客户出发，优化产品，以性价比打动客户；
曲阜市房地产政策经济环境
政策环境：
1.目前曲阜市房地产政策较为利好，未实施限购政策；
2.限贷政策实施实际情况宽松，各银行监管力度较小；
3.房屋认购可以再未取得预售证情况下进行，在一定程度上降低了开发商的资金难度和开发风险；
4.目前曲阜市房地产开发被文化产业保护所制约，开发产品同质化严重。
经济环境：
1.曲阜房地产经济主要依靠本地人口支撑，外地常驻人口仅占购房者的10%；
2.曲阜房地产开发速度与房屋去化速度年均30-35万㎡，目前市场供求关系基本持平，房屋去化难度不大。
总体而言，曲阜房地产行业在政策利好与经济制约的环境中，市场处于小幅平稳上扬态势。
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