飞翔大厦项目市场研究报告 提案：蒋惠宇 日期：11月20日 目 录 第一部分 地块价值研究 第二部分 区域房地产市场情况 第三部分 项目定位工程 第四部分 产品细节建议 PART 1地块价值研究 一、地块四至分析 二、地块SWOT分析 三、地块价值描述 一、地块四至分析 北面：■东流路、望江路■万豪大酒店、南七商业大厦、北京华联、和平医院 东面： ■宿松路、徽州大道 ■老居住区、美佳居 南面： ■建工学院、广影学院 ■312国道 西面： ■金寨路及高架桥 ■政务区、安福国际广场、 省立医院南区 本案 市政府 天鹅湖 建工学院 安福国际广场 自由舱 三维区位图 省立医院南区 本案 新鸿意翰海星座 南七商业大厦 中国科技大学 安医一附院 三维区位图 二、地块SWOT分析 战场：有限市场、竞争市场、微泡沫市场 目标：安全第一，速度（落袋为安）为主，利润指标为辅。 弹道：丰富多彩的推广策略＋烂熟于胸/“饱经沧桑”/纯熟如意的案场杀定 弹药：一杀手锏＋一普通技＋二必杀技 相对优势（S） ◆市次中心绝佳地段优势 ◆周边完善的交通和公建配套优势 ◆学区、医疗优势 ◆极具吸引力的高性价比 ◆短期内新竞争对手较少 ◆专业公司营销策划服务优势 相对劣势（W） ◆地块规模较小，不具备大规模社区的高品质 ◆项目地块周边环境嘈杂 ◆市场对产品形态的接受程度直接影响本案的初始上客量 ◆消费者对户型瑕疵的接受程度直接影响本案的现场成交力 绝对机会（O） ◆近期市场热销产品 ◆经济高速发展，地价房价不断攀升，高性价比的公寓，颇受欢迎 ◆区域土地资源稀缺，可供开发土地日益减少 ◆受土地供应影响，城市次中心在售的项目日趋减少 ◆政府对老城区的改造和投入力度逐渐加大 相对威胁（T） ◆市场对高层产品抗性，销售相对缓慢 ◆项目区域市场竞争激烈，未来本区域供应量可能持续放大 ◆项目土地尚未完成拆迁，对项目推进计划的实施存在诸多不确定因素 O-S 尽快开始操作，抢时间优势，获蓄水机会，瞄开盘强销，筑项目 知名度 W-O 一定要大胆设计价差！！！利用价格做销控！ S-T W-T 利用灵活营销手段 塑造开发商品牌形象 三、地块价值描述 要点： 1- 位置：绝佳区位 2- 风水：人杰地灵 3- 文化：一脉相承 4- 教育：得天独厚 5- 配套：一应俱全 位置：绝佳区位 ◆紧邻合肥金寨路高架桥和二环路，进城和出城同样便利 ◆位置处于绝佳地段，区域土地稀缺 风水：人杰地灵 ◆合肥第一条快速高架桥，宛如一条巨龙横架南北，龙脉 气息不彰自显 ◆西接政务文化新区，天鹅湖为后花园 文化：一脉相承 ◆高收入人群 ◆中国科大、建工学院原住民 “江山又有才人出已领风骚数十年。” ——朱清时为科大题字 教育：得天独厚 ◆得天独厚的教育资源 ◆百年名校，人才辈出 ◆顶尖科技人才、安徽建筑人才第一学府，齐聚于此 配套：一应俱全 ◆安福国际广场、北京华联、南七商业大厦 ◆省立医院南区、和平医院 ◆美佳居建材市场…… 结论： 城市副中心绝佳地段，物以稀为贵 PART 2区域房地产市场情况 一、合肥房地产发展趋势 二、区域供给分析 三、区域竞争个案分析 一、合肥房地产市场分析和发展趋势 要点： 1- 在金融危机背景下，合肥房地产市场受动荡影响相对较小 2- 合肥经济水平在二线城市属中下，购买力相对而言较为薄弱 3- 由于人口基数和阶段性刚性需求释放，合肥房地产市场呈现有限活跃状态，机会与风险并存 4- 消费者越来越成熟，期望已经升级 5- 合肥地产市场亦出现泡沫的迹象 中观分析： 1、发展趋势： 区域投资环境趋好，已经成为新的消费和投资热点 房地产 3政策 经济1、合肥经济增长速度高于平均增长速度； 2、房地产完成投资总额563亿，占固定资产总投资的30.63%,远高于全省和全国的比重，且在短期内该局面不会改变； 3、居民储蓄长期居高不下急需寻找出路； 4、07年地方换届完成后，新一轮地方投资和建设冲动还没有结束 1、房地产宏观调控将更加科学和谨慎； 2、经过两轮调控和一轮拐点，市场及消费者对宏观调控的认识大为增强； 3、以来股市不甚景气，分流了一部分房地产投资泡沫； 1、随着经济的发展和居民消费 结构的升级，竞争进入品质时代； 2、一二线城市房地产风险和门槛提 高，投资热点将向三、四线城市 转移； 3、拿地成本节节攀高，开发企业投 标热情降低 主要城市 GDP增加值 房地产开发投资增加值 GDP可比增幅房地产投资对GDP贡献度（亿元）（亿元）（亿元）（％）（％） 全国 25237 586311.4%14.8%上海市1409 445813.3%10.39%合肥市88514717.2% 26.13%宿州市 425.42 11%4.63%马鞍山市59 6.67 16% 6.99%芜湖市100.28 16.06 20.9% 13.23% 提炼：相对而言，合肥房地产对GDP的贡献度还是比较高，在找到 合适的替代品之前，我们认为政策不会出现大的变化！ 注：以上数据来自各省市统计年鉴 2、合肥经济相关指数： 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看