1 名城国际营销总纲暨推广方案 徐州新景祥房地产投资顾问有限公司 二〇〇七年九月十八日第一阶段市场调查及市场定位框架第二阶段战略定位与形象定位第三阶段整合营销传播第一阶段市场调查及市场定位框架 Marketresearchandmarketpositioning 一、邳州城市概况二、房产市场分析三、竞争状况分析四、项目地块分析五、目标客群分析六、目标市场定位一、邳州城市概况 （一）地理环境 邳州市区域优势明显，是苏北鲁南重要的交通枢纽。 邳州全市目前人口163.96万，下辖24个镇。近年来随城市化发展，进城人口急剧增加，但外来人口较少。（二）经济发展 邳州市GDP快速增长，城市繁荣使城市化进程进一步加快。 整体市场呈现第一产业比例下降、第二产业明显上升的趋势。 近年来，以私营为主体的工业经济发展迅速，活跃了邳州的经济市场。（三）人民生活水平 人均GDP首次超过1000美元，房地产市场已开始进入快速发展阶段。 城镇居民收入持续增加，将促进城市消费快速升级。（四）城市总体规划 总规划为建成一个80平方公里、50万人口的现代化中等生态园林型城市。 主城区东进北延，市区由1个中心和五个片区组成。 （城市中心以世纪大道、古运河为轴线，形成集中的商贸金融等中心，5个片区是，北部新城区、老城区、东陇海工业园区、东城区和运西工业园区） 将官湖、碾庄两镇作为重点中心镇。二、房产市场分析 （一）土地市场 ，全市土地供应急剧放量，单年成交面积超过前3年总和。 及后，商品房整体供应量将大大增加，市场竞争压力凸现。主城区土地资源日益稀缺，新城区将是未来房地产市场的主战场。 为刺激经济发展，未来几年内地方政府仍将加大土地供应量，此举对今后的房地产市场具有一定影响。 受国家相关政策影响，土地容积率将不断提高，整体市场向着小高层、高层方向发展 10 （二）商品房市场 房地产建筑面积与竣工面近年猛增，整个房地产市场呈现快速发展态势。（缺竣工面积） 竣工面积较前几年大大增加，市场供应量持续放量 11 （三）价格走势 全市商品房价格持续高速增长，全市均价约2100元/平方米 12 （四）市场小结 市场总体特征：从开始，邳州进入了房地产发展的快速期。 市场需求上升：整体市场有效供应不足，消费热情高涨，交易价格屡创新高。 消费结构升级：从开始，住宅产品开始大幅升级，由中、低端向中、高端转变。 消费特征转变：受城市机制影响，整体市场由不理性消费向理性消费转变 13 三、竞争状况分析 (一)、各版块房地产发展格局分析 1、老城区 御秀华庭 建筑面积：5万平米 总户数：400户左右 户型配比：？ 得房率：87% 销售价格：一期小高层曾以1900均价推出， 三天抢购完毕。二期价格计划2700均价 推出时间：二期即将推出 目标客群：老区内私营业主、公务员、老师 居多，自住为主，官湖镇购买客群较多。 销售状况分析：由于占据老城区核心地段，宜商宜 住，地段优势无可比拟，可投资性较强且一期 推盘销售价格过低，造成市场哄抢现象。该项目目前 市场关注度较高，未来高层部分将与本案产生竞争 汇隆国际花园 建筑面积：30万平米 总户数：2700户 户型配比：？ 得房率：85% 车位数量：1350个 销售价格：2050均价 推出时间：07年6月，计划本月29号推出2期 目标客群：邳州现有向往高品质生活的中等收入家庭人群 销售状况分析：该项目整体包装打造30万大盘国际生活城概念，在市场上引起了一段时间的轰动效 应。且由于该盘推出时均价低于市场均价100-200元/㎡，企化包装、市场推广都优于市场上的同类 楼盘，因此市场追捧度较高，销售率以及销售速度较快 15 3、东区 文景苑 建筑面积：18万平米 总户数：一期434套 户型配比：？ 得房率：85% 销售价格：2350 推出时间：07年6月 目标客群：邳州现有中高档消费人群、各机关单位工职人员、老师、医生、私营业主 等收入较高人士 销售状况分析：由于该项目的产品有一部分设计城电梯多层公寓，因此售价、品质都相对较高，且 产品在市场上属于异质竞争，因此较受市场追捧小结： 老城区土地资源稀缺，可开发项目少;市区内部 几乎无新地挂牌拍卖，在售项目也仅有毓秀华庭一 个，老城区外围目前有文景苑、汇隆国际花园两个项 目在售，由于同一区域内的供应量小，市区内的项目 普遍销售情况较好； 现有市区项目地块规模较小,容积率高,这就直接导致 了未来市区内将以高层供应为主; 土地成本高，项目入市后的价格偏高； 生活和商业配套完善，交通便捷，能吸引相当一部分 留恋城市生活的客户群体； 由于主城区规模较小，近年政府引导拓展城市化进 程，城市重心开始向北转移。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看