茂华紫苑公馆营销方案 我们的功课 了解及分析目前潍坊房地产市场的现状和未来的趋势 了解及分析主要竞争对手推广情况 进行了消费者的消费行为模式研究 对产品规划及产品特性进行分析，提炼出核心价值 讨论并形成本项目的营销策略 在总体营销策略下具体的推广执行方案 方案制定思路 客群清晰 市场分析 营销策略 执行方案 目录 第一部分：市场简析 第二部分：客群分析 第三部分：项目透析 第四部分：核心竞争力的确定 第五部分：营销策略 第六部分：执行方案 第一部分市场简析 宏观环境 房地产市场格局的划分及特征如何？ 项目所在区域地产市场现状及未来趋势？ 消费者心目中最具吸引力区域？最认可项目？ 当地市场媒介资源条件如何？ 一、宏观环境 1、经济环境 ————高速发展中的工业强市 城市综合经济实力位居山东省第四。 中国最具发展潜力城市(前20）；综合实力排名全国第41位； 地方财政收入突破百亿元大关，逐年以25％左右的速度递增。 工业在国民经济中的主导地位更趋明显。 三线城市的行政地位、类二线的城市动力源、很二线的城市形象。 侧面反映了潍坊的经济能力及消费能力 一、宏观环境 2、市政环境 ——绿色、高度、洁净 城市化进程快速发展，市政面貌发生根本性的变化。一个初具规模的现代化城市已经成形。 绿，是潍坊这两年最大的变化。 洁净，美化母亲河不遗余力。 一、宏观环境 3、居住环境 ——住不是问题，住什么样的房子是焦点 居住环境得到明显改善（底，潍坊城市居民人均住房建筑面积达到29.2平方米），潍坊人购买商品房的动机已经从生存需求，转向改善需求。潍坊不缺房子，但是严重缺好房子。 市区改造过程的城中村改造、退城进园等工程，催生了一批刚性住房需求。 4、城市现状及未来发展 ——西部大开发，将成为潍坊城市篇章中最新的主调 城市现状： 政府主导（人为力量）：二河隔五区 新区活力大于旧区，城市建设方面，政府主导的力量大于民间自发的积淀。在商圈氛围上，历史的积淀尤为重要。 城市未来： 城市发展方向：东扩西移 东扩：巩固现有基础，继续向东发展新城 西扩：新的经济增长源的确立——全国性物流基地的规划、航空货邮跻身全国四大中转站之一 一、宏观环境 三大商圈： 泰华商圈:以泰华城、中百百货为中心，潍坊最繁华、最高档次的销售场所。 和平路商圈:以火车站为中心的传统商圈。 新华路商圈:三大超市带动的超市性商圈。 结论：城市之心在泰华， 潍坊的根在白浪河。 我们在哪儿？ 我们在城市之心旁（3公里距离） 1、现状： 一、宏观环境 总结： 白浪河——母亲河，潍坊的根在那里。 潍坊之心在泰华，潍坊最繁华的商业中心位置是百年潍坊的历史成就的。 绿。潍坊近几年的关键词之一，绿已经成为潍坊城市形象的新名片。 城市的新贵(高新区的兴起)，政府缔造。潍坊人民，跟党走！ 西部大开发将再一次刷新潍坊的城市重心之所在。 借助政府力量，潍城西部将要发生脱胎换骨的变化；同时，在客观地理位置上，本项目距离潍坊之心——泰华中百商圈也只有3公里的距离。相比之下，我们对于东部高端项目相比，更具备城市中心区生活的优势。这为我们在克服区域抗性方面，提供了政策性和客观条件的支持。 良好的经济增长使消费信心和消费能力不断上升，潍坊人的住宅消费观念已不再是满足“有房住”，而是要“住好房”。强烈的消费需求，为紫苑公馆项目提供了坚实的开发基础 一、宏观环境 二、潍坊市房地产市场 量：沿两河沿岸（白浪河、虞河）\新华路沿线供应量呈井喷式爆发。 价格：稳中有升，与城市经济发展水平依然不相匹配，未来依然有上升空间。 价格：受外部大市场环境影响相对较小，主要受益于潍坊相对理性的市场发展轨迹，价格区间始终控制在合理范围之内。 分布：热点区域明显。以政府城市改造为导向，随着白浪河治理、虞河治理成效初步显现，08年上半年新面市项目主要集中在白浪河两岸和东部开发区。 区域差距明显：无论是产品还是营销水准，出现三个层级并存， 西部：以鸢都新城、鲁发名城为代表大部分处于原始状态的水准 中部：以白浪河沿岸为主，中规中规的初级水准 东部：丹桂里、玫瑰园等高端项目体现了较高水平的产品设计及营销能力 1、总体概况 2、市场格局划分 2新+1旧的三大板快 两新： 是指在政策引导下开发的两大新 区：东部高新区和正在拉开大开 发的西部区域。 一旧： 在原有城市中旧城改造形成的热点 区域，以两河沿岸为主。 热点区域：基于城市行政重心东移，新兴商圈崛起 热点区域,旧城改造+白浪河美化+商业圈升级 二、潍坊市房地产市场 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看