新江湾板块市场动态报告
第一部分：宏观市场环境
第二部分：板块房地产市场现状
第四部分：附板块主要个案分析
09年一季度 调整二套房贷款额度 70/90界定松动
09年二季度 经济适用房管理办法 信贷从紧
09年三季度 经济适用房管理办法 信贷从紧
09年四季度 个人住房转让营业税征免恢复 开发商拿地首付比例提高
10年一季度 银行准备金利率提高
10年二季度 银行取消投资投机购房贷款 二套房首付比例提高
10年三季度 三套房停贷 上海细则十月长假最后一天出台
政府连续打出组合拳，以信贷杠杆为主要调控楼市手段，而其中最重要的一环，房产税试点可能从明年初开始正式实施，对于房地产市场的影响不可估量
政 策
宏观市场环境
需求与去年同期保持相同水平,但观望导致供应量缩小,预计后市可能会出现供应集中的局面
市 场
10月7日，上海出台《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》
相比国庆假期前各部委调控措施的总则，上海进行了如下五点细化： 一、除暂停三套房的商业贷款外，对第三套房和非改善的第二套房的公积金贷款也暂停。 二、暂停不能提供纳税和社保证明的非本地居民的贷款发放。 三、暂定本地和外省市居民只能在上海购房一套。 四、加强保障性住房建设力度。细则中提到今后5年上海将新增保障性住房100万套，而09年上海新房成交量约为24.4万套，按细则中提到的目标，上海年均将新增保障性住房20万套，与商品房数量的比例将达到1:0.8，这一目标如果能够达到，对商品房需求会有一定分流和缓解作用。 五、打击开发商囤地，。规定一次性申领施工和销售许可证的规模不低于3万平米，对于项目规模小于3万平米的项目应一次性领取施工和销售许可证。目前开发商根据预约登记量而决定推盘量的现象比较普遍，大多采取分批次小规模推盘而达到房源紧张的效果，本次细则出台的目的是打击开发商这一销售政策，但规定3万平米的要求并不十分严格，可能会影响实际调控效果

宏观市场环境
本次调控政策的出台，普润认为将对市场将起到一个实质性的干预。 对开发商而言，本次调控将会给行业内带来一次大的冲击，从调控细则可以看出，调控的对象主要是公寓市场，而对于受贷款影响较小的别墅及高端住宅产品的冲击则较小，对于精装小户型、酒店式公寓、商铺、办公等投资型商品房来说，后市很不容乐观，这部分产品将面临最直接的冲击； 对市场而言，调控将将房源提前上市供应，避免开发商将价格越定越高，从而达到平抑房价的目的； 对购房者而言，调控则在心理上对其影响，他们的观望情绪将逐渐加剧，市场可能再次迎来观望期

普润观点
宏观市场环境
上海细则中除了保障性住房建设目标超出预期，其他措施基本落在前期国家调控措施的框架中。我国全年的经济任务是保8，而世界经贸组织近期对我国GDP的预测为10.8%。在此情况下，中央对房地产“踩刹车”是有准备的。 在宏观经济增速得到保障的前提之下，预计四季度上海楼市将出现明显降温，成交量将比8-9月份有所下滑，价格将会进一步松动，尤其是在供应量继续明显增加的情况下，开发商迫于回笼资金的压力，预计促销的项目会进一步增多，打折幅度会重新增加。 另外我们也要注意，调控措施如果不能在一定时期内从严执行，则仍有可能出现需求在受到一段时间的抑制后爆发的情况，房价也容易出现反复。政府也会给本次政策留出一段效果观察期，预计短期内较为实质的后续政策出台可能性不大

后市预判
宏观市场环境
板块
+10%
+29%
+16%
+30%
+21%
+52%
+22%
+77%
至今,上海公寓价格加权年均增涨率达21%; 新江湾城板块公寓价格加权年均增涨率达43%，涨幅远大于全市水平; 不过值得指出的是，新江湾城板块今年的涨幅完全由高端项目带动，其它项目价格基本在3-3.5万元/㎡，而在最新调控政策的影响下,预计未来一段时间房价涨势将趋于平缓,不排除部分供应量较大的区域出现下降的可能
板块房地产市场现状
高端项目带动板块整体价格上扬
新江湾城板块
黄兴板块
五角场板块
鞍山板块
东外滩板块
中原板块
板块房地产市场现状
新江湾城板块的市场需求和市场价格在杨浦浦区占主导地位
本项目
板块项目分布
加州水郡
铁狮门项目
板块房地产市场现状
保辉香景园
新江湾城板块
黄兴板块
五角场板块
鞍山板块
东外滩板块
中原板块
板块
板块房地产市场现状
板块市场需求受一些高端项目近期开盘的影响下,出现大幅增长,同时也带动板块整体销售均价明显上升。 但值得注意的是，这些高端项目的开盘价格均低于预期。