房地产金融基本知识 引言：货币、信用、金融 房地产金融中的资金流及资本来源 影响房地产金融市场的社会经济因素 利率、贴现率和现值 资产收益率 信贷、担保贷款和抵押贷款 引言：货币、信用、金融 什么是货币 什么是信用 什么是金融 一、什么是货币？ 所谓货币，就是固定地充当商品交换中的一般等价物的特殊商品。现代货币有5项基本职能：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币；而价值尺度和流通手段是其最基本的职能，二者的统一就是货币。现代货币最主要的是由国家发行并强制流通的符号式象征物——纸币。因此，国家的权威是现代货币的重要基础。现代社会，货币是分层次的，如在我国，货币有4个层次： M0=现金 M1=M0+企业、单位支票存款+基本建设存款 M2=M1+储蓄存款+企业、单位定期存款+财政金库存款 M3=M2+商业票据+短期融资债券 其中M1是通常所说的狭义货币供应量，M2是广义货币供应量 二、什么是信用？ 信用是现代经济的重要基础，体现了权益与货币交换的一种关系：借款方将某种权益——若干时间后归还借款的承诺——给予贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予借款人。因此，信用体现了借贷和权益的双向运动。事实上，信用就是债权债务的法律关系通过货币来体现或实现 “信用”图式 贷款人 借款人 资金（现金或支票） 权益 三、什么是金融？ 金融是提供信用服务的专门领域。市场经济条件下，资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关系，是通过金融市场和金融机构来确立的。 在一个发达的信用经济体系中，中央银行、商业银行和非银行金融机构组成了完整的金融机构体系。随着社会经济的发展，金融涉及的经济活动范围越来越广阔，金融服务的种类（所谓金融产品）越来越多，金融（所谓符号经济或象征经济）对实体经济（生产和消费）的影响越来越大、越来越密切、越来越不可捉摸 第一节房地产金融中的资金流及资本来源 房地产金融中的资本流 资金来源 中国房地产开发资金来源及其运作 一、房地产金融中的资本流 随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂，形成了有多种主体参与的交易体系和过程，特别是形成了复杂的资本流——现金与信贷的转移过程。（如图2—1）在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与者： A.资本的使用者：开发商、房屋预购者 B.资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府 C.服务中介组织：银行、经纪、信托公司 房地产金融中的资本流 商业银行 保险公司 养老金 房地产投资信托 政府 家庭 外国投资者 投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人 资本—债务 开发商 家庭 商业资本家 土地所有者 资本供应者 服务机构 资本使用者 权益 资金 权益 资金 二、资金来源 资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源： 保险公司 商业银行 储蓄贷款银行 互助储蓄银行 抵押银行 房地产投资信托公司 三、我国房地产开发资金来源及其运作 目前，我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以图2—2来作简单描述 房地产开发资金的来源和运作的基本模式 资金来源 政府拨款 银行贷款 抵押贷款 金融市场 企业自筹（资本金） 集体集资 预收款 国营公司 各类公司 证券 股票 股份公司 各类公司 各类公司 用户 住房公积金 住宅合作社 特定城市政府与居民 第二节影响房地产金融市场的社会经济因素 资金的融通是房地产开发与交易最基本的金融保证，房地产金融活动对房地产市场的活跃起着至关重要的作用，影响房地产金融的社会经济因素必然影响房地产本身 一、通货膨胀的变化 在市场经济条件下，所谓通货膨胀是指社会整体物价水平持续上涨的过程，而通货紧缩则是指社会整体物价水平持续下降的过程。社会整体物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化，但一般而言，房地产的价格水平与社会整体物价水平的运行周期可能是不同步的，二者的关系非常复杂。 描述房地产周期的指示性指标除房地产平均价格（一般为指数指标）外，还有房屋空置率——空置房屋占房屋总量的比重。我国还有“房地产景气指数”。