张家港大新镇项目策划建议 谨呈：张家港中油泰富房地产有限公司 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的 我们的目标 开发具有竞争力精品社区 产品可实现的利润最大化 产品切合市场需求，实现热销 提升吴中集团的品牌影响 约束条件是我们研究考虑的前提要素 本项目处于传统概念上的非中心城镇位置，同时所在大新镇房产处于初级阶段，市场不成熟，对市民而言辨识度有待加强。 本地块可利用发挥的空间小，产品规划限制大，社区品质提升难度大 总占地面积：2.8万平方米 建筑面积：4.1万平方米 规划容积率：1.46 楼面地价：1485元/平方米（99万元/亩） 中油泰富首次涉足房地产领域，缺乏成功案例保障基本的市场信心。但同时也留下了白纸画画，一鸣惊人的可能 所在区域市场不成熟 产品地块成狭长状 规模小 土地成本较高 开发商首次涉足房产开发 约束条件 区域属性的界定 本项目所在的大新镇，处于经济高速发展的张家港市内 区位：大新镇是张家港市的八个建制镇之一，北依长江，南接张家港市区，处于沿江工业带核心位置，东西两侧紧邻扬子江国际冶金工业园、扬子江国际化学工业园及张家港保税区。 人口：全镇面积40.3平方公里，常住人口3.6万人，外来职工5万余人。 交通：距张家港港和张家港保税区不足10公里，往南10公里便可上沿江高速和苏虞张一级公路，直达上海、南京、苏州等城市，到上海浦东机场、南京禄口机场只需两个小时车程 中国五金之镇——大新镇 经济实力：2005年，全镇一、二、三次产业比例为1∶52∶47，全年实现地区生产总值10.24亿元，财政收入1.62亿元，完成三产增加值3.12亿元，分别比2003年增长50.6%、29.6％和56％。农民人均纯收入8689元，比省定全面小康社会指标高出10个百分点。 在2004年全国千强镇评比中名列第382位 张家港2006年各镇GDP比较 2006年，张家港市实现地区生产总值841.62亿元，比上年增长18.5%。 其下辖8个镇和常阴沙管理区GDP指标比较如下 万人 亿元 大新镇工业发达，以钢铁制造、五金、纺织为支柱，拥有一批实力较强的企业 有世界著名的钢铁生产商韩国浦项集团投资近7亿美元的浦项不锈钢热轧卷板项目； 有香港宏泰钢铁国际贸易有限公司投资2000万美元的永恒钢铁项目； 有韩国企业投资1500万美元的大正信物流有限公司和投资800万美元的华寅物流有限公司； 有日本辻产业株式会社投资5800万美元的船舶和港口机械设备项目； 有亚洲最大的绞纱和筒子纱染整企业——香港互益集团投资6000万美元的纺织染整项目； 江苏宏宝集团是中国最大的五金工具生产企业和重要的锻造基地之一； 张家港天达特种工具公司是中国最大的断线钳、管子钳、拉马生产企业； 江苏新芳集团是中国最大的粗纺呢绒生产企业； 江苏龙马集团是世界最大的雪尼尔纱生产企业。 在大新镇周边，还有一批诸如沙钢集团、美国雪佛龙、陶氏化学、杜邦、日本旭化成、晓星物产等大公司投资设厂 目标客户 项目属性的界定 地块现状及技术经济指标 地块现状 水岸线 技术经济指标： 占地面积：2.8万㎡ 总建筑面积：4.18万㎡ 容积率：1.46 绿化率： 建筑密度：32% 规划户数：186 滨江商贸广场 大卖场 本案 人民路 锦江路 长新路 阳光家园 运河 临水的自然资源具有排他性，本项目具备打造成为中高品质社区的条件 地块属性：本项目北侧和东侧分别临河，具有塑造营造景致、创造社区氛围的基础。 项目排他性：水岸线。 周边条件佳：相对而言，周边生活配套较全 本项目昭示性强，但地块狭长，使得私密性较差，但可以通过规划设计 昭视性强： 地块位于东西向主干道港城大道南侧，西往市区，东连开发区。 私密性较差： 地块呈狭长状，私密性不足 本案 区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法 项目界定 项目发展战略 项目定位 问题界定和结构化分析 项目整体开发思路 客户定位与需求分析 市场竞争分析 解决思路 我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题 S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场） 规模较小 地价相对较高 处于偏远的小镇 资源条件较好 消费者来源 项目总占地为2.8万㎡，规划容积率为1.46； 楼面地价1485元/平方米，在大新镇处于较高水平； 距离张家港城区较远，不过，交通便捷；生活配套档次较低； 项目本身享有一定的自然景观资源； 滨江花园项目的消费者来自50%来自于浦项集团等大型企业。 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看