1 房地产市场调控市场发展态势及有关住房政策 谢家瑾 2009年10月 一、本轮房地产市场宏观调控的背景 二、04年以来房地产市场调控的主要政策和措施 三、2008年房产新政出台的背景以及政策要点 四、2009年市场运行状况与发展走势分析 五、对本轮房地产市场调控的反思 ******** 六、关于美国次级债危机 七、关于日本房地产泡沫破灭 八、关于我国当前的住房政策 九、关于房地产业与经济社会的联系 一、本轮房地产市场调控的背景一）房地产市场发展中出现的主要问题 1998年以来，城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。 在市场快速发展中也呈现出一些问题，自2003年下半年开始，区域性、结构性问题较为突出。 主要表现在： 1.房价上涨过快。 2004年商品房和商品住宅平均销售价格涨幅分别为14.4%和15.2%，2005年继续保持两位数的增长。 有的东部大中城市平均房价连续三年涨幅在15%以上,并呈向中、西部地区扩展蔓延态势，且带动二手房价格飙升。 2.市场需求偏大，供求矛盾突出。 2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。 一些地方拆迁规模较大，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。3.部分地区房地产投资增长仍然偏快。 2004年房地产开发投资增长28.1%，高于全社会固定资产投资增幅。 有13个省区市房地产开发投资增幅超过30%，其中6个地区超过50%，最高的达到115%。 4.市场供应结构不合理。 商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。 商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。 部分城市商品住宅供应中，100平方米/套以上的占总量的60%—70%，有的城市高达87%。 一些城市经济适用住房开发投资出现负增长，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。 据2005年一次调查的数据显示： 沈阳市套型面积60平方米以下的住房需求比例为16%，市场供应比例只有2.6%； 60-100平方米的住房需求比例为61%，市场供应比例只有24%； 150平方米以上的住房需求比例仅为2%，市场供应比例则高达35%，严重供大于求 10 二）存在问题的原因分析 产生这些问题的原因是多方面的，有些是合理因素，如 *城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加； *土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，开发建设成本增加。 但也有许多不合理因素 11 1.大量资金涌入房地产市场。 近年来，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市场。 特别是在负利率情况下，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。 2.国内投资性购房和投机性炒房抬头。 一些城市房价较快上涨，社会各方面对市场产生较高预期，使得局部地区投资性需求迅速扩大，投机炒作现象严重。 如曾经活跃一时的“温州炒房团”、“山西购房团”，聚集几百亿元资金在一些城市进行期房买卖。 城镇不少居民基于较高的房价上涨预期，也参与购房投资，进一步加剧了房价过快上涨的态势 13 3.境外资金参与国内房地产市场开发和炒作。 外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差，纷纷进入国内房地产市场 14 4.一些地方政府行为不规范。 前几年部分城市盲目大拆大建，带来大量被动性住房需求。 一些城市年拆迁安置用房需求一度占市场需求的一半，有的甚至达到60%。 曾培炎在上海会议指出：我同意大家的分析，市场总的来说是健康的。 但也要看到房地产需求为什么增长这么快。与城市化进程有关，与部分地方急于改变形象，而搞形象工程、政绩工程有关联。 如，把不该拆的房子拆了，有的房子本可以不拆，但拆了就变成了市场需求。 有一半需求是拆迁带来的被动需求，有一部分是政府项目引起的需求，有些是本来可以缓一缓再变成现实市场需求的，对这要客观的实事求是的分析。 加上去年以来因失地和拆迁上访增多，社会不稳定因素增加，都提醒我们要加强引导，控制节奏。 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看