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开发流程及经济评价 顾问课程讲义: 版权声明:
本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 .01.08本门课程的目的 了解房地产项目开发决策和流程环节 掌握经济评价及其在决策中的作用 课程分两节,预计时间3个小时;
课程将会结合实际的案例和现象作剖析,与大家展开研讨。我们对课程的展开角度,为什么要了解流程和经济评价,有什么实际应用 关于开发流程: 什么时间干什么事?
什么事情谁来办?怎么办最好?
环节容易出什么问题?
流程对开发商的影响是什么? 关于经济评价: 评价哪些指标?
评价用在什么地方?
如何进行评价?课题一:开发决策和流程环节房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为如何? 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 资源获取 资源加工 资源流通
及再流通 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上!土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素? 市场未来预期;
项目或区域发展预期;
规划条件的市场实现及经济实现;
开发商企业发展战略和机会成本;
竞争对手的情况分析 政府出让土地的方式 拍卖、招标、协议;(挂牌属于拍卖方式的一种)
什么情况之下用什么方式?招标将会增多
目前的现象:北京双限、深圳背负15%返还指标等土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 现有的土地政策的问题 单一的供应主体导致的信息不对称;
政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失;
价高者得的土地分配制度 土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致 战略型高价——建业郑州北市区地块;(不在土地本身)
转型企业高价——产业企业进入房地产;(利润期望低)
资金密集型无地企业——金地龙华地块;(恶狼扑食型)
非理性企业拿地——众多非成熟企业。(一介莽夫)土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 企业如何在招牌挂中为自己谋利? 设定竞拍门坎:资金门坎、资质门坎;
改变用地条件:附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建;
带方案拍卖:设定方案或者要求短期给出方案;
人为因素:搞定拍卖师(敲锤)、搞定政府(返利)、搞定对手(给钱)。土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 主要决策问题(钱、地、人): 决策资金:如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道
决策项目:发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度
决策人力:团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 项目决策案例——资金如何运作? 城市背景:山东省某地级城市,.1
地块情况:1036亩,r=1.3,30%高层
挂牌:起挂1.36亿,原地安置(约2.4亿)
开发商账面资金:4000万 银行信用额度20000万,通过另一正在建设项目抵押,先拿12000万投入土地款(类违规) 土地获取价格:1.46亿; 抵押给上述银行再贷款8000万 提前低价卖图纸:1690元/平,开盘800套,近两个亿;
银行:快速放按揭,作为条件;
施工付款:3个1/3,1/3房屋、1/3主材(开发商赊销)、1/3现金,±0开始付款; 成本:1400元/平方米;
启动资金:商品房建设+回迁建设
资金平衡:快速的现金流满足平衡 vs土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理 开发商决策常见的问题是什么?举例说明: 关于资金:以山东某开发商为例,项目建设中的资金抽出作为它用,导致项目资金流出现问题;
关于项目方向,几种死法?
想赚想死的(老想多赚,违背市场规律),体现在做了市场滞销的产品,比如商业问题、容积率问题、产品形态问题;
逞能能死的,不要和地价、政府、专业公司过不去;商业就是商业不要牵扯其他的,比如教派、比如文化、比如面子工程;
省钱省死的,省钱省出事了,竞争问题、质量问题、成本压力问题;
关于人力,是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外公关人力,是否理顺了内部的管理体系;人力问题其实更是管理问题 讨论:顺驰在发展扩张中,哪些问题值得检讨? 。。。。。。以上无文本格式,具体下载查看