摘要
鉴于房地产行业是一个规模范围广、投资力度大、开发周期长的产业,容易受到社
会环境、政治、经济甚至心理等因素的影响。同时,投资开发房地产项目也是一项高风
险、大收益的经济活动。因此,在开发房地产项目之前,投资者应充分认识到项目可能
存在风险,进而利用科学的方法对项目进行全面的分析,以做出正确的决定。
本文将RG公司的房地产投资项目作为实例,对其所面临的经济风险进行了分析,
以达到全面分析研究房地产项目风险的目的。在对此个案的研究中,笔者运用了相关的
风险管理理论,并结合房地产行业本身的特征及其内外部环境因素对房地产行业的风险
现状和成因进行了分析。此外,本文还采用了风险分析、损益平衡分析以及敏感性分析
的方法评估投资房地产项目所面临的重大风险,并据此提出了相关的风险控制、处理的
具体措施。
本文采用科学合理的分析方法以及相关的数学运算方式从以下几个方面对房地产
项目的开发进行了系统的讨论分析:首先,文章分析了应如何对房地产项目进行风险识
别、风险预测评估、以及风险管理三方面。在这一部分内容中,笔者运用了动态分析与
静态分析、定性分析与定量分析相结合的方法,对房地产的财务风险进行了详细的分析,
还据此提出了一些如何增强风险意识的建议。其次,文中还提出了一套利用期货市场套
保的房地产项目财务风险控制方案,为投资者快速选择合适的投资项目提供有效的参
考。与此同时,该方案还能为房地产企业制定风险控制管理措施提供了实际可行的最佳
选择。
关键词:房地产财务分析财务风险管理
第一章绪论
1.1研究背景
房地产开发企业是指以城市土地及综合开发、经营和管理为主体,具有独立法人资
格,实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济实体。房地产业是投资大,风险高,回
报明显的行业,是建设部重点管理的行业之一。一方面,我国房地产业仍未饱和,优厚
的利润吸引了众多房地产开发企业的积极参与;另一方面,我国房地产市场发展前景广
阔,已吸引了不少投资者的目光,越来越多的投资者投奔房地产业,这无疑加剧了房地
产业的市场竞争。由此可见,我国房地产业隐藏着较大的市场风险,不容小颇。
1.2研究目的与意义
我国的房地产市场是在80年代中期起步的新兴行业,却是如今发展最为迅猛的行
业之一,为国民经济的快速增长做出的贡献很大。我国房地产企业因起步晚,大多都具
有发展规模孝基础薄弱、规范化不足的特征,与国外房地产行业相比存在较大差距。
房地产行业属于资金密集型行业,开发一个项目必须投入很大的资金量,而我国房
地产公司的资金主要获取来源是银行贷款。根据统计,我国的房地产公司的平均负债率
己经靠近80%。有部分房地产公司资产负债率在70%以上,有的甚至还高达90%,相较于
香港房地产公司的负债率30-40%高出一倍之多。这么高的负债率,肯定会加重房地产公
司的财务风险。现如今绝大多数的房地产公司资产负债率比较高,承担着庞大的财务风
险,这些风险已经就许多房地产公司需要面临并且要加以尽快解决的棘手问题。
因为经济的蓬勃发展,人民生活的水平显著提高,对房地产的需求量也逐渐扩大,
快速扩张了房地产行业的资产规模,但同时国家也进一步加强了对房地产业的宏观调
控,如此一来,出现财务危机的可能性对房地产公司来说更加沉重。伴随着国家相关宏
观调控的手段出台,例如《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《关于进一步加
强房地产信贷业管理的通知》、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通
知》,鼓舞地方政府开发廉租房、经济适用房等,这一系列手段将严格地控制了土地贷
款、房地产开发贷款、土地储备贷款的发放,在房地产项目幵发前规定必须要一次性付