2014年万达商业地产招商前期市场调查与规划定位报告 章培玉 2014年7月23日 市场调查 市场调查的目的 市场调查，应围绕“招商”这个核心，达到三个目的： 招商 明确定位 筹备招商 了解市场 市场调查的主要内容（1） 项 目 商 圈 调 查 人口基数 人口质量 城市总人口/商圈人口 消费能力评估 人群分布状况 厂矿、学校、企业、 事业单位、住宅区分布 交通状况 地理位置（示意图） 公交线路 商业网点分布 百货、超市、购物中心 专业市场、特色街 关联文件：公司前期相关市场调查资料 着重于项目周边状况调查 调查获得的信息，将是今后招商的重要 谈判内容（如：交通、居民区、购买力等） 有助于理解项目的整体定位 为广场业态规划提供重要参考资料 项目商圈调查要点 案例： 江北区在市四区的经济水平中处于最低水平，消费品销售总额远远低于市四区其它区域。 江北区外来人口大部分人收入偏低，家庭人均年收入在3－5万的占1.1％，收入2万左右的外来人口超过六成，占63.9％，其中1万元左右占31.4％；而人均年收入超过6万的大多是一些高素质的企业管理人才或高技术的专业技术人员，此类人才比重仅占3.6％。 外来人口性别、年龄、学历状况 外来人口性别以男性居多，占71.8％；从年龄构成看，中青年占主体，其中20—40岁之间人数占92.8％. 外来人口总体文化素质不高，外来人口文化程度在初中及以下达78.5％。 外来人口分布情况 外来人口经济状况 市场调查的主要内容（2） 网 点 及 竞 争 对 手 调 查 所在商圈评估 传统商圈/新兴商圈 评级：A类/B类/C类 基本状况描述 地理位置/面积/楼层/ 业态/经营档次/主题分布 招商条件分析 合作模式： 自营－联营－租赁 结算模式： 中央收银－自收银 合作条件： 联营－保底销售，扣点，账期 租赁－租金，增长比例，费用 网点及竞争对手调查要点 此项调查着重于了解整个市场的租赁环境 与租赁条件 帮助分析我们的招商优势与劣势 帮助制定有竞争力的招商政策 - 本资料来自 -月湖盛园 新星商业广场 罗蒙环球中心 联盛商业广场 天一广场 和义大道 来福士广场 中信泰富商 业 广 场 世纪东方商业广场 利时百货 鄞州万达广场 BEST商业广场 老外滩 代表已开业 代表在建 江北万达 广 场 项目SW分析 品牌优势：“万达”已得到宁波人的认可和信赖 餐饮优势：是宁波目前最集中、管理面积最大、 品牌最多、口味最丰富的室内餐饮街 优势 分析 时间优势：江北目前无商业，优先占据市场 市场需求：周边无大型购物中心，居民需求强烈 消费力不足：收入相对较低，外来人口比重较大 百货劣势：宁波百货竞争大，万千吸客力不强 租金劣势：竞争对手租金及商务条件优于本项目 区位劣势：南隔大江，东靠铁路，隔断客源 缺乏商业氛围：周边有大部分农田及工业厂房 劣势 分析 竞争者压力：2.5公里范围内新星商业广场2014年开业 竞争对手租赁条件 市场调查的主要内容（3） 目 标 客 户 调 查 客户分类 主力店/次主力店/一般客户 公司直营/代理商/个体户 客户名单收集 扫街/公共信息平台/自有资源 各个类别前10名商家 目标客户分配 划分类别 专人负责跟进 基础信息调查 地址/电话/负责人/网点 需求面积/近期开店计划 经营范围/经营档次评估 此项调查着重于收集客户信息 为“主题－业态－商家”配比计划做准备 目标客户是否清晰，直接决定着我们的 第一波招商能否成功 为总部的联发品牌招商提供明确的指引目录 目标客户调查要点 品牌资源搜集的原则 符合定位的原则 选择最适当的品牌而非最高档的品牌 适当的扩大搜寻范围以增加备选方案 效益化的原则 在时间之内完成主要目标 在预算之内完成主要目标 可行性的原则 品牌授权经营的确认 能否配合开业进程 商家的属性、实力与诚信度 条件在双方可承受的范围之内 规避同业的抵制 品牌资源搜集的方法 透过实地调查取得 以所在地区为范围的调查 同业卖场 扫街 至外围及先进城市的调查 同业卖场 扫街 透过二手资料取得 透过政府、商会…等团体取得 透过网站及杂志…等情报取得 从行业中取得 同业交流 商家推荐 挖角 外部资源取得 聘请顾问公司 外聘招商团队 同业结盟 透过媒体推广取得 透过软文及硬广告推广 举办新闻发布会…等活动 规划定位 广场规划应遵守项目整体定位 广场规划概述（1） 江北区精品时尚生活消费中心 注重品牌，价位适中 目标家庭化，商品实用化 各业态的合理组合 上班族、流行族 案例： 广场规划应符合项目市场目标 广场规划概述（2） XXX广场：明确的目标消费人群 项目周边居民人群 追求时尚娱乐的人群 休闲、美食爱好者 家庭式的消费人群