市场调查的主要内容（1） 项 目 商 圈 调 查 人口基数 人口质量 城市总人口/商圈人口 消费能力评估 人群分布状况 厂矿、学校、企业、 事业单位、住宅区分布 交通状况 地理位置（示意图） 公交线路 商业网点分布 百货、超市、购物中心 专业市场、特色街 关联文件：公司前期相关市场调查资料 着重于项目周边状况调查 调查获得的信息，将是今后招商的重要 谈判内容（如：交通、居民区、购买力等） 有助于理解项目的整体定位 为广场业态规划提供重要参考资料 项目商圈调查要点 案例： 江北区在市四区的经济水平中处于最低水平，消费品销售总额远远低于市四区其它区域。 江北区外来人口大部分人收入偏低，家庭人均年收入在3－5万的占1.1％，收入2万左右的外来人口超过六成，占63.9％，其中1万元左右占31.4％；而人均年收入超过6万的大多是一些高素质的企业管理人才或高技术的专业技术人员，此类人才比重仅占3.6％。 外来人口性别、年龄、学历状况 外来人口性别以男性居多，占71.8％；从年龄构成看，中青年占主体，其中20—40岁之间人数占92.8％. 外来人口总体文化素质不高，外来人口文化程度在初中及以下达78.5％。 外来人口分布情况 外来人口经济状况 市场调查的主要内容（2） 网 点 及 竞 争 对 手 调 查 所在商圈评估 传统商圈/新兴商圈 评级：A类/B类/C类 基本状况描述 地理位置/面积/楼层/ 业态/经营档次/主题分布 招商条件分析 合作模式： 自营－联营－租赁 结算模式： 中央收银－自收银 合作条件： 联营－保底销售，扣点，账期 租赁－租金，增长比例，费用 网点及竞争对手调查要点 此项调查着重于了解整个市场的租赁环境 与租赁条件 帮助分析我们的招商优势与劣势 帮助制定有竞争力的招商政策 月湖盛园 新星商业广场 罗蒙环球中心 联盛商业广场 天一广场 和义大道 来福士广场 中信泰富商 业 广 场 世纪东方商业广场 利时百货 鄞州万达广场 BEST商业广场 老外滩 代表已开业 代表在建 江北万达 广 场 项目SW分析 品牌优势：“万达”已得到宁波人的认可和信赖 餐饮优势：是宁波目前最集中、管理面积最大、 品牌最多、口味最丰富的室内餐饮街 优势 分析 时间优势：江北目前无商业，优先占据市场 市场需求：周边无大型购物中心，居民需求强烈 消费力不足：收入相对较低，外来人口比重较大 百货劣势：宁波百货竞争大，万千吸客力不强 租金劣势：竞争对手租金及商务条件优于本项目 区位劣势：南隔大江，东靠铁路，隔断客源 缺乏商业氛围：周边有大部分农田及工业厂房 劣势 分析 竞争者压力：2.5公里范围内新星商业广场2011年开业