三九地产战略规划报告 机 密 报告提纲 一、战略分析综述 二、房地产业务在集团中的定位 三、房地产业务定位与战略目标 四、战略举措 五、战略支撑体系 宏观环境分析表明，我国住宅房地产的市场需求长期看好 联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间存在密切联系，我国正进入稳定高速发展期 我国城市化进程加快 2005年我国人均GDP为1703美元, 住宅房地产市场处于稳定高速发展阶段 积极稳妥推进城镇化是“十五”期间我国的战略重点之一 未来每年城市化比例将增加一个百分点，带来城市土地供应的增加和大规模的城镇住宅建设 05年我国城镇居民人均居住面积约18.2平米，与发达国家地区相比还有较大差距；离建设部提出的我国城镇人均居住面积2020年要达到35平方米还有约17平方米的差距资料来源：详见战略分析报告 政策分析表明，当房地产业出现过热和过冷时，国家都会进行干预，目的是促进房地产的持续健康发展 资料来源：国家统计局、北大纵横分析 调控－防止过热 调控 117% 调控 93-95年宏观调控，控制投资规模、调整投资结构、规范市场行为，开展房地产开发经营机构金融检查，整顿金融秩序 相关政策 促进 97年采用适度从紧的财政和货币政策 98年停止福利分房，住房分配货币化 99年采用积极财政政策，启动住房消费 01年扶持住房消费，加大开发力度，拉动经济 02年加强调控，控制土地供应 03年出台121文件，控制信贷，18号文件 04年清理土地市场、加息抑制需求 05年先后出台“新/老八条”，加息/提高首付，打击炒房，稳定房价 92年开放房地产价格，引进外资，发放开发贷款 促进 91年房地产市场建设全面起步 随着中央政府宏观调控的推进,我国房地产行业经历一个阶段的调整后,中长期仍将持续向好 房地产作为基础产业和资金驱动型行业，受宏观经济周期的影响很大，带来房地产行业的短期波动。 政府的政策影响，如拉动内需等政策，在短期内会影响周期的长度和幅度，但对整体趋势影响不大。 结论： 短期呈波动状态 部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度，某些细分市场供过于求 国家出台相关政策对行业进行调整和管控 外资和外企的加入使得国内市场竞争进一步加剧 中长期呈增长趋势 中国长期潜在需求巨大，拉动市场上升 城市化进程进一步加快 人均面积远小于欧美国家，改善住宅环境需求巨大 人民币升值预期将在很长一段时间存在 房地产是一个重要的投资渠道 国外基金等外部资金进入国内市场 国内房地产市场整体走势预测 行业分析：房地产总体需求规模持续增长，05年销售额超过1.8万亿元，已成为国民经济的重要支柱产业 1991年，全国房屋销售面积仅为3025.46万平米，1998年首次突破1亿平米，到2001年仅3年年销售面积就突破2亿平米，2004年底达到3.82亿平米，年均复合增长率达到了21.54%，市场整体容量持续高速增长。 1991年，全国商品房的销售额不到240亿元，1998年销售额超过了2500亿元，到2000年底将近4000亿元，2004年销售额达到10376亿元，年均复合增长率达到了33.61%，是销售面积增长率的1.56倍，反映了强劲的市场需求。 2000年以来，房地产销售面积年增长率为 20.7％，销售额年增长率为27.43 ％ 数据来源：历年《中国统计年鉴》 市场增长率预测：未来几年，中国房地产业的增速将有所回落，但总体上仍呈现增长态势，预计投资增幅将保持在15%以上 国家对房地产行业的调控将是一个长期行为： 目前国内房地产市场正处于积压泡沫的初期，由于抑制供给在先，所以整体上泡沫仍在越积越大，但未来两三年国家对房地产行业的宏观调控将见成效，房价涨幅趋稳将在居民可支配收入不断增加的情况下消化高房价；随着我国经济的日益增长，政府对房价抑制的频率将远多于对房价的扶持，而只有泡沫较少的市场才可以持续发展 未来几年房地产投资增速将逐步放缓到15%左右： 从发展过程来看，本轮房地产热从98年开始，已经持续了7年；未来几年，在政府持续的宏观调控下，30%以上的行业增速不可能持续，行业必将回落至合理的水平，预计房地产行业的合理增速将维持在1-2倍的GDP水平，未来几年房地产投资增速将放缓到15%左右 数据来源：中国国际金融公司、北大纵横分析 房地产投资增幅有望回落至15%左右的合理水平 15%左右的长期合理增幅 行业利润率分析：受益于房价快速上涨和土地储备成本相对较低,近两年房地产行业盈利水平稳步提高，净利润率在12-18％左右 房地产开发利润较高 从近两年国内情况来看，大多数城市房地产企业利润率普遍在15%以上，中高档房地产高达30%～40%，远高于其它行业的盈利水平 驱动因素：较高的房地产行业净利润率来自快速上涨的房价，另一方面这些开发用地很多还是03年以前的协议转让土地，成本相对较低 近两年上市公司主营业务利润率普遍在25%左右 说明 数据来源：国土资源部，上海证券报 近两年上市公司销售净利润率稳步提高，为12%-18%