目录

第一章 公司简介 3
一、企业概况 3
第二章 项目简介 5
第三章 物业管理初步方案 7
第四章 管理服务的内容及标准 18
一、管理服务内容 18
（一）营 销 推 广 18
（二）商务中心的服务与管理 18
二、管理服务的标准 25
（一）科学化、制度化、规范化、高起点 25
第五章 安全突发事件的应急措施方案 27
一、突发事件的知识引导 27
（一）事前预防 27
（二）事中控制 30
（三）事后改进 31
二、对突发事件的处理 32
（一）电梯故障应急预案 32
（二）火灾应急方案 35
（三）抢劫、盗窃、凶杀、绑架等刑事案件应急处理预案 40
第六章 管理费用测算 42
一、管理人员工资测算 42
二、物业管理公共区域秩序维护费用 43
（一）保安系统设备电费 44
（二）保安系统日常运行费用 44
（三）日常保安器材装备费 44
三、行政办公费 44
四、物业管理企业固定资产折旧费 45
五、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 46
六、物业公司利润： 46
七、法定税费 46
第七章 管理创新 47
一、管理体制创新 47
二、设备管理创新 47
三、安全防范创新 47
四、秩序管理创新 48
五、流程创新 48
六、电脑化管理 48

第一章 公司简介
一、企业概况
嘉和物业管理有限公司成立于2009年底建立。公司注册资本300万元人民币，是具有物业管理资质等级二级，专业从事物业管理工作的物业管理企业。

二、企业发展方向
公司一直贯彻用一流的人员管理一流的小区的原则，积极培训、引进各类专业人才，开发利用各类资源，为公司的不断发展壮大奠定坚实的基础。

公司秉承“人本、诚信、卓越”的工作理念，把业主至上，提供周全满意的主动服务作为物业工作的出发点，以树一等品牌、创优秀示范小区为目标，进行全员服务意识培训教育，力争通过全体员工的努力，积极开展开源节流工作，创造良好的社会效益和经济效益，力争培养优秀的管理队伍，把企业做强做大。

三、管理目标
为充分体现开发建设单位建造福鑫大厦的开发初衷，保持现代建筑风格，为业主创造一个安全、文明、整洁、舒适的工作、生活环境。使广大业主和使用人真切的感受高品位的物业和高品质的管理所带来的新生活、新理念，实现物业的保值升值。

项目管理工作将参照省、市和全国物业管理优秀小区评定标准开展，确保业主综合满意率达到95%以上。项目整体交付两年内达到株洲市物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理示范大厦的标准。

四、管理原则
为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则： 在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。

第二章 项目简介
“福鑫大厦”占地总面积1151.8平方米，高108米，共计28层，其中塔楼23层，裙楼5层。为将该座大楼打造成符合现代建筑风格、具有现代建筑功能的标志性建筑，“福鑫公司”颇下了一番功夫。 按照设计规划，“福鑫大厦”地下负二层为设备用房，地下负一层至5层为商场，6至28层为公寓；5层与6层之间设有一层为设备转换层。此种功能分区，使得大厦更加具有现代感。

福鑫大厦地处钟鼓岭市场北入口，与株洲火车站、株洲百货大楼、家润多广场、新华书店等遥相呼应，是中心广场黄金商业圈中的重要一环，且市政及生活配套设施一应俱全。位于株洲市中心 ，毗邻株洲百货大楼.地处株洲核心CBD区域的福鑫大厦，其地段以及周边配套的优势不言而喻，尽享中心商圈极尽火暴的车流、人流，物流。能够充分满足人们各种层次的工作、生活需求。

该大厦处于株洲市区中心的百货大楼东面，已有10多年时间了，与之有关的债权单位和个人多达160多家(个)。因其地理位置极为醒目，成为网友议论最多的对象，更有甚者还将其评为株洲“最牛烂尾楼”。 原医药大厦位于株洲市中心广场新华西路，建筑面积3.46万平方米，其中1-5层商业裙楼0.74万平方米，6-28层公寓式写字楼2.72万平方米，总投资2.6亿元，1995年元月开工，1996年12月停工，2001年7月重新复工，2002年7月再次停工。它是株洲市区最后一幢烂尾楼。 据株洲有关部门粗略估算，原医药大厦共有28层，总建筑面积超过3万平方米，以目前株洲市中心城区商品房均价计算，该栋大楼竟有两亿多元的财富处于沉睡当中。而且，随着国家土地政策的从紧，直接开发地块会受到更多的限制，该楼的地价也在提升。

株洲福鑫房地产开发有限公司正式接手原医药大厦后，大厦更名为“福鑫大厦”。这不是单单名字上的变化，大厦的产权也随之焕然一新。如今，大厦的土地使用权证、规划许可证的主体，已经变更为株洲福鑫房地产开发有限公司，而房产证的变更手续也在办理当中。至此，曾经那个债权债务关系复杂、产权混乱的原医药大厦已经变为历史，一个产权明晰的新大楼，将再次屹立在株洲市中心地段。

福鑫房地产公司总投资1.5亿元，对该烂尾楼从整体、外墙到功能配套均进行了重新优化设计、扩建改造及配套完善，以适应市场发展需求，力争