1鹏丽大厦项目物业管理的具体设想及规划
鹏丽大厦物业管理类型、功能及规划概要
简介
由世界著名的许礼严(亚洲)有限公司精心设计的鹏丽大厦,位于华强南路西侧,两塔一裙30层的高层商品住宅楼，矗立在华强北大商业圈边缘。
建筑结构
鹏丽大厦为两塔一裙扇型钢混结构高层楼宇，地面30层、地下二层；
占地面积4309.3平方米，建筑面积39047平方米。其中地下室面积6641平方米；裙楼商场面积为7438平方米；塔楼住宅面积24968平方米。
各层用途
地下二层：设备房、汽车库、滤毒室、电梯厅和水池等；
地下一层：设备房、汽车库、电梯厅；
首层：电梯厅、住宅入口、大堂、商场、空调机房、公共卫生间；
二至三层：商场、电梯厅、空调机房、公共卫生间；
四层：商场、电梯厅、空调机房、杂物间；
四层半：空中花园、冷却塔、电梯机房、设备房、管理用房；
五至二十九层：住宅；
三十层：电梯机房、报警阀室、水箱间；
顶层：水箱间。
五至三十层312户住宅户型统计
户型
面积（平方米）
户数（个）
1.1.1.4公共设施
——交通设施
地下室二层共有141个汽车停车位，一层与二层出入口各自分开但位置相邻；每栋塔楼二部电梯，共4部；裙楼共6部扶梯；
——保安监控设施
普通对讲（共312个），煤气探测器（共312个）；
停车场电视监控、IC卡电脑管理系统；
室外旋转式电视监控与录像机（整栋大厦共有16个摄像头）；
大厦出入口、停车场出入口、大堂均设有护管员值班。
——供电设施
设置一套环网开关柜，二台（1000KVA*2）干式变压器；
一台450KVA柴油发电机组紧急供电。
——给排水设施，共有两路供水（滨河路和华强路两路供水）。其中：
水池：共3个，其中：生活水池2个；消防水池1个；化粪池2个；
水泵：10台，其中：生活水泵2台（2*37KW）；喷淋泵2台（2*75KW），消防栓泵2台（2*90KW）；排污泵4台（4*2.2KW）。
——智能系统
有线电视综合信息网；
水、电、气计量集中自动抄表；
国际联网，形成大厦的智能化控制；
停车场智能收费系统；
护管巡更系统；
住户IC卡系统；
设备设施房门禁系统等。
鹏丽大厦的管理思路与管理要点
1.2.1物业管理的需求
根据鹏丽大厦物业类型、功能，312套住宅均为一房二厅、二房二厅和三房二厅户型，最大的面积为104.21平方米，最小的面积为63.61平方米，销售价格介于5140.00至8840.00元/平方米之间。加之配套的各类设施的功能，消费群体主要为中等收入家庭，以及部分较为成功的工薪阶层人士，相应的对物业管理的要求应呈中等水平，这样对物业管理的需求主要体现在以下几个方面：
1.2.1.1实行24小时封闭式管理
大厦总出入口设24小时值班室，每班一人；两塔楼大堂不设专门值班室，只设巡楼员一人。
1.2.1.2实行24小时值班服务
消防控制中心、配电室、水泵房联合设一个24小时值班点，地点在控制中心，早中班2人（其中一人接受维修电话联络，一人巡视并做相关记录），夜班一人。机电人员每人配传呼机一部，作到随呼随到。
1.2.1.3开展全方位的多方位便民服务
如干洗店或自助洗衣店、代订书报、牛奶，代办暂住证，开展钟点服务或家政服务等。
1.2.1.4开展丰富多采的社区文化活动
针对鹏丽大厦业主（住户）的年龄、职业、文化层次等确立社区文化活动。
1.2.2管理思路
1.2.2.1全面导入ISO9002标准质量体系，坚持法制化、规范化，走严格管理的路子
物业管理按字面上可理解为管物，其实不尽然。物业管理主要涉及的是人与人之间的关系，物业管理的目的往往是通过服务的手段来实现的。服务的对象是人，服务的实施者也是人，服务与管理是互为前提的。
充分利用我公司获得ISO9002质量体系认证工作的优势，在鹏丽大厦全面导入ISO9002质量保证体系，通过对物业管理的主要业务活动、物业管理的支持性业务活动和物业管理的质量评价和改进活动进行全过程的管理、控制，遵循“管理严明科学，环境安全舒适，服务挚诚满意，品牌优质恒久，多种经营并举，不断发展创新”的质量方针，更好地为业主（租户）服务，力争一年内取得ISO9002标准体系认证。
1.2.2.2引入人性化管理,作为制度化管理的补充和完善
坚持依法管理、规范管理和全面导入ISO9002标准质量体系的同时，还必须认识到人性本质的特点。简单的依法管理是十分肤浅的，缺乏深度和内涵。要想以管理的手段达到控制的目的，就必须从本质上了解所有业主（租户）的共性，激发其的主观能动性，从思想上和行动上达到管理双方的统一，这就是人性化管理。
1.2.3管理重点
1.2.3.1入伙入住时的装修管理问题
装修问题是大多数企业较为挠头的问题，对于装修的控制经常让人防不胜防，一不留意违章装修的问题就出来了。解决这个问题，就必须在入伙初期开展多种形式的宣传教育，印发相关的装修手册，并在入伙以后主动上门提供服务，征求意见，及时为住户排忧解难，作到防患于未燃。
1.2.3.2社区文化的开展
鹏丽大厦的市场定位和建造档次，决定了购买者的经济实力和文化层次。今后的大厦业主应该是一些事业有成或具有固定职业的中薪阶层人士。这样一些具有相当理念意识的业主，要通过社区文化活动来激发他们的主观能动性相对难度会较大。但是，现代物业管理又告诉我们，社区文化活动的好坏是衡量一个物业管理企业的重要标准。所以，今后的社区文化活动就必须组织精干人员，认真分析、总结，精心策划，组织好每一次的社区文化活动，努力实现我们的既定目标。
1.2.3.3提前介入宣传相关法律法规知识
为避免各项管理措施的实施不为业主所理解情况的出现，就必须提前介入通过各种形式进行宣传，使业主了解和掌握物业管理知识、政策法规，并通过法制的手段进行实施。
1.2.3.4开展多种经营
物业管理企业是微利企业，靠的是提供优质、规范的服务生存的。所以坚持“一业为主，多种经营”才是物业管理企业的出路。
1.2.3.5加强安全保卫工作
物业管理安全保卫的对象是房屋建筑、附属设备和公共设施，但是物业管理又是以人为本，业主（住户）的生命与财产安全是最基本、最基础的物业管理要求。所以，在安全保卫方面需做好以下工作：
1）必须确保物业及附属设备、公共场所、建筑地块等，不受人为损坏、破坏或尽可能减少损失；
2）必须阻止或防止任何危及业主（住户）的生命财产的行为；
3）必须终止任何影响业主（住户）身心健康的行为，维护正常的生活秩序与工作秩序；
4）加强大厦的精神文明建设，和睦邻里关系，减少邻里纠纷；
5）确保一方安全，打击各种犯罪活动，同时维护社会的安定团结，为社会的稳定发展创造条件。
1.3鹏丽大厦物业管理的总体构想与规划
1.3.1管理理念的确立
针对鹏丽大厦的特点确立我们的物业管理为服务型管理，即通过优质的服务达到管理的效果。服务是手段，管理是目的。要达到管理的目的，不但要以文明、礼貌和多方位的