1 万科城解密 2010. 1. 28 钧城中国地产机构目 录 Ⅰ：万科城是什么 Ⅱ：解读万科城 1、万科城客户调查分析 2、万科城形象和产品设计解读 3、营销创新 Ⅲ：对比分析 1、万科城与第五园 2、万科城与振业城 Ⅳ：思考&启发 Ⅰ：万科城是什么 位置： 龙岗布吉镇坂雪岗工业区，坂雪岗大道与贝尔路、稼先路之间 交通： 公交路线有：334、335、339、300A、380B、415等 一、万科城是一座城《说文》： “城者，所以盛民也。” 万科城规模： 占地面积： 47万平方米 总建筑面积：53万平方米 容积率：1.1-1.3 建筑覆盖率：30% 绿化率：30% 总户数：约4000户 车位比：1：1周边配套：较少 内部生活配套： 12000平方米城市文化广场 35000平方米沿湖风情商业街 1480平方米的会所 约7000平方米的人工湖 九年制龙岗万科城学校 三所幼儿园一、万科城是座城 二、万科城是西班牙建筑风格的别墅综合体 所谓别墅综合体，顾名思义不是纯粹的别墅居住区，而是 混杂了公寓、联排双拼叠加、商业等物业的居住区。情景花园洋房 TOWNHOUSE宽景House 此外还有80多套LOFT 以及500多套MiniHouse 高层 小高层一、万科城是座城 二、万科城是座别墅综合体 三、万科城是高尚亲地生活社区“亲地”理念 走进万科城，感受到一种浓厚的生活气息。 楼与楼更近，人与土地更密切，人与人更亲密 舒适居住只是基本， 精神的愉悦才是更高层次的享受！ 1、“亲地”是一种生活方式 走出闭塞的“水泥森林”，走向户外，亲近土地、亲近绿色、呼吸新鲜空气 2、“亲地”是一种生活态度 积极、阳光、健康 是一种本性的回归 万科城的客户有哪些？ 万科城产品设计有没有特点？ 万科城营销采取了哪些手段，有哪些创新？ …… 解读万科城Ⅰ：万科城是什么 Ⅱ：解读万科城 一、万科城客户调查分析 二、万科城形象和产品设计解读 三、万科城营销创新研究 Ⅲ：对比分析 Ⅳ：万科城带给我的思考与启发 一、万科城客户调查分析 1、置业者区域和职业分布特点： 万科城东区御水湾别墅客户以罗湖、福田居多，南山以及关外次之。 职业多为企业主，华为、富士康等企业高级管理人员。 2、与前期比较： 万科城一、二、三期物业类型为联排别墅、多层、小高层，面向客户主要是坂雪岗片区高科技企业中高级职员。 万科城三期御水湾物业类型为Townhouse、双拼别墅和景院别墅，单套别墅总价较高，限制了很大一部分人的购买能力 小结：价格在很大程度上影响了置业者职业和范围。 17 二、万科城形象与产品解读 1、形象定位 2、产品定位 3、文化定位 4、建筑分析 5、景观园林分析 6、户型分析1、形象定位 “深圳首创大型TOWNHOUSE亲地社区” 西班牙风情社区 2、产品定位 低层高密度的产品 万科城项目是对万科四季花城产品线的提升，项目容积率1.1，其中 纯Townhouse仅0.7的容积率。在四季花城原有产品上的不断升级，增加了纯TOWNHOUSE产品。 20 3、文化定位 为什么选择西班牙文化？ （1）古老而辉煌，具有多民族、多元文化的融合的特点 （2）除本土外，广泛分布于拉美，美国得克萨斯、加利福尼亚等地 （3）西班牙人十分热爱生活，热情奔放的性格，符合现代年轻人阳光、充满激情的特点。 21 热情奔放的 西班牙民族 斗牛 狂欢节 奔牛节 22 4、建筑分析 西班牙风格建筑元素特征： （1）古典西班牙建筑风格 坡屋顶 红陶筒瓦 柱子和拱形结构 23 温暖质朴外立面 采用特殊涂料，柔和不反光 文化石外墙 拱形窗 24 拱形门 25 （2）现代西班牙建筑风格 平屋顶 浅红色瓦 几何线条平直 26 5、景观园林分析 （1）水景：“居有水则灵” 特点：湖水曲曲折折，形成整个园林的核心，所有的景色也随之变换，景色的层次不断丰富。 27 （2）行道树 樟树枝叶茂密 冠大荫浓 树姿雄伟 28 （3）小区景观：建筑高低错落， 具有层次感 万科城里的“地王大厦” 湖里的金鱼