摘要

房地产业是国民经济的重要支柱性和基础性产业,是城市经济增长、社会发展和空

间优化的重要推动力量。鉴于房地产业的重要性和特殊性,房地产价格及其影响因素往

往成为人们关注的重点问题,特别在我国房地产价格近年来快速上涨、宏观调控不断加

码的大背景下,关于房地产价格变动因素的争议可谓持续不断、众说纷纭。

住宅价格影响因素研究既是个老问题,也是个新问题。所谓“老问题”,是指国内

外已有的相关研究众多,研究方法和结论各异;所谓“新问题”,是由于房地产发展具

有典型的区域性和阶段性特征,现有研究基本上还没有形成切合所有地区和所有阶段的

一般性结论,针对特定地区和特定阶段的住宅价格影响因素研究往往仍然是十分必要

的,需要持续跟踪、深化,并力图在方法和结论上有所创新。

本文在综述、总结相关研究的基础上,根据房屋供求关系、房屋价格、人口、经济、

土地供应、房地产政策等方面的影响,以实证形式对广州市住宅价格的变动特征进行了

分析和综合,得到了一些比较明确的结论,期望本次研究能为未来住宅价格调控政策的

制定、优化和评价提供参考。

关键词:房地产价格;市场规律;供求关系;房地产政策

第1章引言

2007年11月19日,国务院前总理温家宝在新加坡国立大学发表演讲后回答提

问时说:“如果提起人民生活,我最为关注的是住房问题。中国改革开放30年来居

民住房的条件有很大的改善,现在城乡居民住房面积人均超过20平方米,但是分布

不均,特别是近些年来房价上涨较快,人民有很大的意见。”此后,温总理多次提到:

“住房问题,既是经济问题,又是影响社会稳定的重要民生问题。稳定房价和提供

住房保障,是各级政府的重要职责。”

1.1研究的背景及意义

自本世纪初以来,由于我国巨大的市场潜在需求与有效需求不足并存,商品的

有效供给不足与无效供给过剩并存,而且市场运作不规范,部分地区房地产建设规

模偏大,加之房地产的投资性和投机性需求日益增长共同作用,使房地产价格持续

上涨。在这种形势下,政府对房地产的调控政策也随之频繁出台。随着政策实施的

深入,对于抑制房价的恶性上涨起到了一定的作用,房价增幅明显回落。但是从2008

年初全国大部分城市房价持续下跌,楼市惨淡甚至出现崩盘危险,而在房价调整不

足一年之后,全国房价又调头向上,屡创新高,这些情况都说明了我国政府对房地

产市场的宏观调控并没有达到稳定房价的目的。广州作为我国房地产市场发展最为

成熟的城市之一,其房价状况具有较强的代表性。在这种背景下,以历年来广州住

宅价格为切入点,用实证来分析市场供求关系、经济增长和居民收入提升、宏观调

控政策对住房价格的影响情况,再准备通过建立商品住宅市场系统仿真模型,来定

量测试不同因素(政策)对房地产价格的影响程度,并在此基础上提出相关对策建议,

对今后房地产市场的有效运作和可持续发展有着重要的现实性和实践意义。

1.2国内外研究状况分析

1.2.1国外相关研究综述

许多西方国家的房地产业发展较早,各个配套产业发展完善。一些学者在房地

产业的研究比较全面和深入,并将理论研究成果用于实践,促进了西方各国房地产

业的持续、快速、健康发展。

西方学者在房地产方面的研究主要集中在两个方面。一方面是房地产价格的影

响因素研究。如S.W.Decarlo(1997)指出引起房地产市场波动的主要原因有供求变化、