低容积率洋房项目调研报告 花园洋房概念源于19世纪中期的上海，主要是采用西方建筑形式和技术的独栋别墅。一般为四面或三面临空，装修精致，备有客厅、餐室，有数套卫生间等结构较好的独立式或复式、别墅式住宅。 随着低密度住宅流行，洋房理念更丰富，现代多指11层以下多层板式建筑，介于别墅与公寓之间，绿化率较高，层次感丰富，层高以四到六层为主。 现代洋房特点： 1，以多层为主，国外建筑风格明显,有观景露台，小区绿化景观较好。 2，加入入户花园，扩大为凹廊式敞厅，楼层户型别墅化。 3，首层赠送花园，顶层赠送露台，层层叠进。 4，户内有完善转换空间，公共区与私密区划分更明确，通透性更好。 市场案例：金地格林小镇、金地艺境、奥林匹克花园，万科水晶城、同创高原等项目。 花园洋房、叠拼（叠加）、大平层概念 花园洋房 花园洋房 首层 二层 顶层 入户形式各异 玄关相对独立 错层设计 横厅设计，朝南向 主卧朝南，带露台 户型特点： 三层 复式下层 复式上层 天津万科水晶城洋房案例（获得2003年设计专利） 花园洋房、叠拼（叠加）、大平层概念 洋房立面示意 花园洋房、叠拼（叠加） 、大平层概念 叠拼（叠加） 叠拼是在综合洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层复式住宅上下叠加组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑。与联排别墅相比，独立面造型更丰富，同时一定程度上克服了联排别墅长进深的缺点。 叠拼别墅内部空间具有独幢别墅的诸多元素，是一种和一般别墅一样有天、有地、有花园的私密生活空间。 对于B1地块定位，结合营销数据（户型区间在80-200内），同时与一期别墅定位形成区分,不推荐叠拼别墅类型， 花园洋房、叠拼（叠加） 、大平层概念 大平层 多指面积在130平方米以上，拥有完善功能区间、面积较大的平层住宅。 大平层常分布于高层或多层的全幢或部分楼面，面积较大、功能完善、一层一户、大面宽、全景观空间布局。多层住宅的大平层容积率和建筑密度都较低，具有“别墅式居住体验”，业内也称为“扁平别墅”或“平墅”。 兴起原因 1，别墅供地叫停，商品房供地日益稀缺且容积率趋高，从基础上逐步关闭了别墅产品的大门。 2，市场竞争激烈，购房者需求提升，大平层迎合了部分高端购房者需求。 3，改善型购房者对交通、景观资源和社区环境等要求较高，大平层相对一般的别墅项目地段优势更为突出、居住舒适性上也毫不逊色。 4，郊区别墅人群很多离不开主城的资源配套及生活体验，经历过向外寻找的历程后，有一批人又回到城市。大平层作为高品质产品，既具有别墅的尺度，又有很好的居住氛围。 花园洋房、叠拼（叠加） 、大平层概念 褐石建筑兴起于欧洲，兴盛于美国纽约，是纽约和新英格兰大多数历史名城的标志性建筑。世界现存的著名褐石建筑有哈佛大学、麻省理工学院、哈佛私人会所、西曼斯公爵公馆等。 赭石风格： 金地系列（大连） 金地特点： 1，在业内有洋房专家称誉，是国内洋房产品较多的地产商，从最初引入电梯到南北双向平台，历经六代洋房产品。 2，产品线趋于成熟稳定，其中赭石风格系列在全国有推广。 3，因容积率限制，金地住宅多以高层洋房别墅搭配为主。近期推出自由城与格林朗悦等在风格上有新的探索。 4，设计与户型在不同地区定位不同。 地址：甘井子区前关湿地公园北侧 主要产品类型：高层、小高层、5/7层洋房，二期19栋洋房、2栋小高、5栋高层组成，共计988户 户型区间：85-95平米，120-140平米 容积率：1.56开盘时间：2012年9月 建筑设计：上海柏涛建筑设计咨询有限公司 建筑密度：35% 占地面积: 300000平方米建筑面积: 600000平方米 建筑风格：美式褐石街区外墙材料：大理石 文化砖 户 数:总户数3000户车位配比：1:1 项目看点：经典赭石立面风格，与法式融合性强，为金地较成熟洋房系列，推荐 金地艺境 金地系列（大连） 金地系列（大连） 金地系列（大连） 金地系列（大连） 金地系列（大连） 金地系列（大连） 主力洋房： 96平 金地系列（大连） 主力洋房： 142平 金地系列（大连） 主力洋房： 153平 其余户型多 为11层洋房 金地系列（大连） 地址：上海宝山区市台路515弄50号（近真陈路） 主要产品类型： 3-5层商业，小高层121-153平米， 6层洋房（90-160平米/户） 容积率：整盘容积率2，洋房部分1.2 洋房1、2层大面积地下空间、3—5层附赠露台扩大使用面积，6层独立小复式 开盘时间：2011年11月 建筑设计：上海柏涛建筑设计咨询有限公司 建筑密度：40%占地面积: 91000平方米建筑面积: 182000平方米 建筑风格：美式褐石街区外墙材料：大理石 文化砖 户 数:总户数1912户 项目看点：经典赭石立面风格，与法式融合性强，洋房部分可供参考 金地艺境（类同大连） 金地系列（上海） 金地艺境 6层洋房（90-160平米/户） 金地系列（上海） 金地艺境 金地系列（上海） 金地艺境 金地系列（上海） 金地艺境 金地系列（上海） 热销户型153平米 金地系列（上海） 金地系列（上海） 金地系列（上海） 金地系列（上海） 金地艺华年 地址：上海浦东航三路航鹤路 主要产品类型： 176-198平大平层公寓，190平-235四层平叠加别墅 洋房7层，公寓8层，商业街 开盘时间：2012-10 建筑设计：上海柏涛建筑设计咨询有限公司 容积率：1.2绿 化 率 35% 建筑密度：30%建筑风格：美式褐石街区 占地面积:180000平方米建筑面积:220000平方米 项目看点：经典赭石风格 金地系列（上海）