郑州楷林国际大厦项目市场调研报告 谨呈：河南楷林置业有限公司 合同编号：[2007]SH-B09 世联楷林项目组2007.08.31报告内容提纲郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速，房地产业进入高速发展期 数据来源：郑州市统计年鉴GDP增速与房地产发展关系 人均GDP与房地产发展关系 房地产市场发展预警系统判断-- 郑州房地产处于快速发展期 郑州 郑州 数据来自世联分析模型房地产市场各发展阶段特征分析： 郑州处于 快速发展阶段快速发展阶段明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段三产分布比例—第三产业结构及增长比较稳定，变化较小 第二产业占GDP比重逐渐上升，说明工业是郑州市的主导产业 近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降 第一产业比重较低 第三产业结构相对稳定，近年变化较小 自2000年以来，第一产业的比重有所下降，与此同时第二产业的比率波动上升 数据来源：郑州市统计年鉴第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平 郑州=60/4244=1.4% 郑州2006年第三产业GDP总值853.9亿元，写字楼整体容量处于中等 郑州社会消费品零售总额和人均可支配收入双双大幅增长，郑州房地产发展潜力较大 自2000年以来，郑州城镇人均可支配收入逐年稳步增加，与此同时人均消费支出也逐步增加，但其增加速度小于可支配收入的增加 在七个省会城市中，郑州的人均可支配收入处于中等水平 数据来源：郑州市统计年鉴报告内容提纲城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向 东区：将成为未来郑州的新中心。规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，目前处于启动阶段。 北区：以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。 中区：老城区，目前全市的政治经济中心。以小规模中高档物业为主，商住参半。 西区：作为老城区，区域经济发展相对滞后，购买力较低。房地产开发不成规模，以多层、经济适用房等中低档次的项目为主。 南区：经济发展相对缓慢，房地产开发相对落后，主要以经济适用房、多层物业开发为主 东区 北区 南区 西区 中区通过大量案例总结，城市写字楼的发展一般经历四个阶段 非市场化时期 市场化启动期 市场化发展期 市场化成熟期 写字楼市场发展阶段 经济总量增长 产业结构调整，三产比例上升城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市场化时期，以企业自建写字楼为主市场化启动期：住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出报告内容提纲房地产投资自2004年增长迅猛，商业地产类投资近两年以40%的速度迅速增长 数据来源：郑州市房地局 市场供应量预判 单位：万平方数据来源：房产信息网 未来市场供应—主要集中在郑东新区，预计推量为80万平方 近四年来销售面积每年平均以24%的速度增长 单位：万平方 市场供应量预判。